房地产金融“大家”谈地产投融资转型

随着房地产调控持续加码， 金融机构收紧房贷门槛，在租售同权政策相继到来的存量时代下，如何避免存量资产占用大量资金、提升现金流的周转率成为房企亟待解决的问题。资产证券化方兴未艾，房地产投融资更多出路尚待挖掘。《中国房地产金融》特此通过专访、约稿、群访等方式联系到了行业内的12 位大佬，听听他们对存量时代下，2017 年中国房地产投融资发展与突围的看法。

张民耕

盛世神州董事长

产融结合势在必行

房地产+ 金融是未来房地产转型的方向。房地产行业的血脉里天生流着金融的血液，随着我国房地产市场逐渐成熟， 金融市场的逐渐规范，房地产基金将极大促进中国房地产行业的健康发展。房地产金融化是一个收益与风险权衡的抉择，价值判断、价值挖掘和风险管控都需要谨慎与专业。

关于转型的途径，盘活存量、优化资产结构、开启新融资新渠道已经成为了地产开发商的重要任务，企业板块升级、集团产融结合的发展道路势在必行，开发商的轻资产化、商业物业的资产证券化的前进与探索也随之成为了万众瞩目的焦点。

当前房地产市场竞争激烈，未来的发展趋势必然走向规模化、集约化。房地产向金融化转型发展是个大趋势。

章华

鼎信长城董事长

资产管理是核心问题

股权基金为什么好？对房企有着低负债率的吸引力。当前市场不好，他们又在加速扩张阶段，对于他们来说，与地产基金的合作，一方面能降低负债率，另一方面能够分担风险。

其实做房地产基金，做的就是资产管理，资产管理定位定错了，做不好房地产基金。市面上好多的房地产基金都是短期行为，没能做好因为它的初衷不是做房地产管理，而是做投机。考验行业整合能力的时机到了，一方面是金融资源，一方面是地产资源，缺一不可。从项目的选择和资金的募集，再到后面的管理退出，链条上每一个环节都不能中断，需要加倍的谨慎。

未来房地产的融资渠道、投资风口，不仅是业内众大佬关注的，也是普罗大众日益关注的话题。

许亚峰

稳盛投资总裁

期待REITs进一步落地

今年市场的压力对很多企业来说都不小，城市更新将会成为房地产市场的重要方向，而资产证券化以及其他创新金融模式将会助力城市更新以及持有型房地产市场良性发展。

我们认为，创新的房地产资产证券化金融产品，尤其是REITs 的进一步落地将非常适合国内的投资环境发展现状。过去投资通道闭塞，导致很多人需要靠买房子才能实现投资理财的需求。如果将他们适当引导至REITs 产品中，将有利于建立和规范稳健的投资渠道，同时对于城市的更新改造、发展新型办公及消费升级，都将产生重要意义。资产证券化等创新金融产品对资产投资选择和运营管理等方面也有更加严格的要求， 规范的资本市场金融产品可以在更大的程度上规范房地产项目的健康良性发展。

陈宏飞

光大安石CEO

回报率并非最高追求

我们专注的是能产生持久现金流类的地产，将其地产项目变成现金流产品，未来在中国证券化市场完全成熟的情况下进行资产证券化，这就是我们主要的业务。

与传统基金相比，房地产基金单项目出资规模较大，因此需要资产管理人具有较强的市场声誉及募集资金能力；另外， 由于房地产项目具有较强的周期性，且与宏观经济、城市发展高度相关，需要资产管理人对于宏观趋势具有较为理性的判断。在中国，资产管理和经营的能力已经是一个短板，这时候我们就从资本开始向地产的经营方向转变。

在持有型物业领域，国内的服务供应商尚不成熟，所以我们建立了自己运营团队、招商团队、资产管理、开发团队包括物业公司。通过自身管理能力来盘活或提升更大价值的项目。

成斌

乾立基金执行总裁

地产基金要主动管理

未来中国地产基金的方向，将是向以运营管理能力为核心的股权类地产项目发展，这也是所有地产基金成功的核心竞争力。

地产基金不再是单纯强调募资功能的基金，而要懂得所投资的产业，要提升运营管理能力，从一个以融投为主的平台， 变成一个‘投融管退’各环节平衡发展的主动管理型新地产基金。

在国际成熟市场，房地产基金的一个重要功能，就是将地产与金融工具进行结合，将流动性相对较差、但能产生稳定现金流的不动产资产，转换成流动性较好的金融产品。

‘退出’也是非常重要的一个环节，而这正是地产基金所擅长的事。因为我们一直在房地产金融行业里面，所以我们的退出路径、相关资源会比较多，这其中包括大宗交易退出路径和REITs 等。

龙炼

绿庭投资总裁

想办法让不动产动起来

房地产投资领域里的机遇是，想办法让不动产流动起来，这也是摆在我们房地产投资同仁面前的一个很大的机遇。首先就得有现金流，没有现金流让不动产流动起来是很难实现的。同时， 还需要更多政策的支持、更多金融工具，才能让不动产流动起来。

实际上，资产证券化也是一种直接融资。任何一个房地产投资企业都无法承受这么大量的现金压力。如果不让它滚动起来，资金都沉淀到一个项目上，既没办法拓展企业规模，也难以提升服务。

另外，让不动产流动起来，还有一个很重要的逻辑，就是房地产毕竟是资金密集的行业，当不是简单地依靠资产价值的涨跌来吸引投资的时候，那么就关注了使用价值，它有现金流， 维持房地产行业健康发展的话，让资金流动起来，这个市场才能活。

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