房价不可能回到2009年初

近几年市面上的房价崩盘论并不稀奇，大跌五成的言论亦常见诸于报端，更多时候，这些观点只是代表了部分民众良好的愿望而已。那些严重的看空派多数并非业内人士，可近期却有一位地产大佬口出此类的言论，自然引起社会上一些口舌之争。

这位地产名人就是潘石屹。近日，他预计本轮住房价格将回落至2009年年初的水平，而且列举了很多理由，比如开发商资金压力、商品住宅供应量增大、国家打击闲置用地和规范预售资金监管、保障性住房建设提速等。 

房地产业并无真理可言，只要在业界混上几年，甚至是业外人士，抛出一个观点，就能找出一堆支撑因素。当然，要修炼到任志强那样引经据典、言之凿凿、逻辑清晰的水平，可就难上加难了。有趣的是，任志强是反对潘石屹此观点的。 

实际上，潘石屹列举的理由，都站得住脚，推理也都正确，可结论却有误。问题的关键是，本轮房价调整不可能回到2009年初。实际情况是，2009年 全国新建商品住宅成交均价同比2008年上涨25%（国家统计局数据），很多一线和二线城市的商品住宅价格大涨五成左右，而当前部分城市房价即便是略有回 落，多数只相当于2010年2-3月份的水平。这就意味着，如果当前房价回到2009年初，全国整体房价需要下跌30%左右，热点城市的房价要下跌60% 左右。 

若以房价指数分析，今年4月全国70个大中城市的房价指数同比去年4月上涨12.8%，大概测算下来，如果当前房价回落到2009年初，则房价指数 需要下跌13%左右。而近几年70个城市的房价指数最大跌幅是：2009年3月同比2008年3月下跌1.3%。所以，无论是实际成交均价，还是价格指 数，在可以预期的两三年之内，都不可能回落到2009年初的水平。 

作为一名开发企业老板，潘石屹看空房价值得称道，毕竟房价下跌一些有利于社会稳定和房地产市场健康发展，可夸大其辞，就没有必要了。值得关注的是， 潘石屹的SOHO中国基本上不开发住宅类项目，所以严重唱跌住宅价格，似乎对于其公司经营没有什么负面影响。况且，SOHO中国并未停止扩张步伐，近期还 在上海拿地。众所周知，股市中有时会出现机构唱空不做空的现象，楼市中的潘石屹或许也深谙此道吧。 

本轮房地产调控的重点是遏制部分城市房价过快上涨，中央并不希望房价大起大落，短期若能使部分高房价城市的房价有一定程度的回落，长期若能使全国房 价增幅与城镇人均可支配收入相匹配，就能基本达到调控目标了。当然，短期目标是最关键的。笔者认为，经过本轮调控之后，若一线城市和部分热点二线城市同质 房源价格能出现三成左右的下跌，实际成交均价能出现二成左右的下跌，70个城市的房价指数若能出现5%左右的下跌，则基本上就能称得上完成调控任务了。 

而反观现状，今年6月份70个城市房价环比涨幅仅出现0.1%的微幅下跌，7月份便止跌，只能说，全国房价刚刚开始止涨，部分热点城市房价刚刚开始 调整，离国家调控房价的目标还有较大距离，政策依然需要“咬定房价不放松”。开发商应该充分明白这一点，顺应调控形势，扩大促销范围和打折力度，一方面促 销成交、回笼资金，另一方面使价格持续回落，才是正理。

笔者依然坚持以前的观点，本轮房价绝不能出现快速反弹，否则将招致新一轮的政策打压，如果能够保持小幅下跌的态势，主要表现为70个城市房价指数月 度环比保持负增长或零增长，一直持续到明年一季度，就能让决策部门感到一定程度的满意，才会根据宏观经济和房地产市场的形势相机调整政策