私募房地产基金集结 外资千亿“伏击”楼市-1

　　当地产商的融资渠道逐一被“设限”后，“另一扇窗”正在被敲开。具有“海外关系”的房地产企业开端应用外资规划国内楼市。2010年下半年以 来，海外资金与国内房企协作、注资开发项目的案例大量浮出水面。激进估量，去年进入国内房地产业的外资总量就已超越1500亿元。

　　“走FDI途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特性，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。”阳光股份（000608）（000608）副总裁杨宁在接受中国证券报专访时表示。

　 　经过将资金合成到国内各省市外商直投项目的额度内，或者经过境外红筹公司的票据融资，包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。这类外资多数以 有限合伙人的身份呈现，并投资于一二线城市的商业地产项目。“为分享中国城市化和钱升值的双重收益，这类外资沉淀的期限很长，而国内很多开发商也都在 试图打通这一私募融资的渠道。”业内人士坦言。

　　“合谋”主权基金

　　“境外资金特别是东南亚的主权基金，很看好中国的持有型房地产物业。2003年以来，包括新加坡政府产业投资公司（GIC）在内的多只主权基金已纷繁进入。”杨宁引见。

　　追求长期稳定收益的外资与“求钱若渴”的国内地产商一拍即合。与Pre-IPO时的财务投资不同，进入房地产范畴的外资在股权层面更侧重于控股权。

　 　2007年4月，新加坡政府产业投资公司设立特殊目的公司（SPV）Reco Shine Pte Ltd，认购阳光股份非公开发行的1.2亿股股票，获得29.12%的持股比例，成为阳光股份的控股股东。随后，阳光股份与新加坡政府产业投资公司在土地 开发和项目运营上开端“出双入对”。2008年以来，阳光股份共斥资逾30亿元相继收购家世界18个物业组成的资产包等项目，其相当一部分资金来源于新加 坡政府投资公司。

　　据中国证券报记者不完好统计，目前，单与主权基金有协作的国内房企就有10余家。新加坡政府投资公司的角色类似于中 国的中投公司，主要担任运用部分政府的外汇贮藏中止对外投资。目前，作为境外战略投资者，新加坡政府投资公司除了与阳光股份协作外，还与首创置业、凯德置 地等公司有协作。

　　“在细致项目的运作上，我们和新加坡政府投资共同出资设立公司，我们担任理论运营，因此充任GP（普通合伙人）的角色，而新加坡政府投资则充任LP（有限合伙人）。收益方面，除了按股权比例分红外，我们还享有商业管理收入。”杨宁引见。

　　在阳光股份目前运营的商业项目中，除北京地域的6个项目外，其他项目大部分由新加坡政府投资控股。以家世界资产包中位于天津的5个项目为例，新加坡政府投资的持股比例抵达了90%。

　 　“外资经过当地的FDI额度进来，合成成5个项目公司用来收购细致项目。我们则认购项目中的部分股权。但项目公司的细致运营则由我们全权担任。”杨宁表 示。2010年上半年，阳光股份商业物业租赁收入达1.11亿元，资产买卖效劳及运营管理费收入1871.2万元，增长显著。

　　目前，新加坡、菲律宾、马来西亚等政府投资基金均经过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中也都有外资的身影。

　　外商直投激增

　　“2010年，包括主权基金在内的各路外资，进入国内地产业呈加速趋向，FDI中有近四分之一进入了房地产范畴。”商务部一位官员近期透露。

　 　除主权基金外，境外其他私募基金也纷繁抢滩国内楼市。2010年9月，美国私募股权基金黑石宣布联手香港鹰君集团，共同开发大连高端酒店和住宅项目。 11月，荷兰GTC在中国的首家商业综合体——成都凯丹广场落成运营。12月中旬，中远集团应国资委恳求，将所持远洋地产的股权全部出卖；而接盘资金除香 港南丰集团外，还有一家汇丰旗下的外资基金。12月底，嘉里置业、丰益国际、香格里拉（中国）公司等3家境外企业联手组建合资公司，将在东北一些城市从事 房地产开发等综合业务。

　　由于境外资金进入国内房地产业的主要途径是FDI，2010年房地产范畴的FDI大幅增长。商务部数据显现， 去年全年全国非金融范畴理论运用外资金额1057.4亿美圆，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超越 40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美圆，约合钱1590亿元。

　　据国度统计局发布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；应用外资增长66%，应用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。

　 　“从外商投资的标的看，商业地产项目占比突出。”21世纪不动产市场总监林蕾表示。世邦魏理仕的报告显现，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购 买卖成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资（含港澳台）440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来 看，综合、商办类物业，特别是出租型物业遭到境外机构投资者的喜欢，综合、商办类成交金额占比达92%。

　　新加坡淡马锡近期透露，其全资子公司丰树集团将在今年启动一只新基金，从国际市场上募集资金，范围在10亿美圆左右，依然专注于中国境内写字楼、商场和住宅物业的开发，“假设可以找到很好的投资机遇，资金范围可能还会更大。”

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