金融联姻地产PE混业平台 现身中投建银国际等-1

　　受困于国内成熟LP（有限合伙人）的缺乏，去年兴起的众多地产私募基金不断纠结于募集的泥泽。

　　本报记者独家得悉，荣盛开展（002146.SZ）旗下的荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司（下称“泰发基金”）与中国投资担保有限公司（下称“中投保”）的首单协作日前已胜利完成，5亿元投向泰发基金储藏项目池内的房地产项目。

　　在众多地产基金依托商业银行私人银行、第三方理财以及信托等机构寻觅高净值个人之时，泰发基金直接对接金融混业平台融资在业内尚属少见。

　　“联姻金融混业平台，而不是直接面对高净值的投资人，可以省去大量沟通本钱，对基金的范围扩展作用不小。”3月16日，泰发基金董事总经理章华对本报记者表示。

　　无独有偶。本报记者得悉，其他一些受困于融资范围的地产基金近来也在尝试联姻其他金融平台拓展融资渠道。比方，有的基金正尝试与信托协作，希望信托公司经过构造化方式成为基金的LP，而不在局限于依托信托公司寻求潜在高净值个人。

　　神秘的中投保

　　在泰发基金的这一单中，中投保无疑吸收了众多眼光。而关于多数地产基金而言，其尚属生疏的金融机构。

　　据记者理解，中投保于1993年经国务院批准，由财政部、国度经贸委发起设立，原为中央金融工委及国务院国资委直管企业，现为国度开发投资集团成员企业。

　 　值得留意的是，2010年，在大股东国度开发投资公司的支持下，中投保胜利完成转制，经过引进建银国际、中信资本、鼎晖投资、新加坡政府直接投资有限公 司、金石投资有限公司、国投创新投资管理（北京）有限公司等6家新股东，公司从国有法人独资的有限公司变卦为中外合资股份有限公司。

　　“中投保的主业无疑是担保业务，同时，它也具有直接投资的资历。”一位不愿具名的中央担保公司总裁对本报透露，“据我理解，其有一个部门为投资与资产运营中心，特地担任资产运营以及投资业务，但投资业务范围并不大。”

　　据章华回想，中投保此次与私募基金协作，特别与颇受关注的地产行业私募基金协作，也是异常慎重。实践上，早在2010年年中，泰发基金成立前后，中投保就开端对私募基金行业有所关注。

　　“中投保与泰发协作的5亿元目前曾经到位。”章华引见说，“这5亿元都是其自有资金，因而，对风险的思索是很看重的。同时我们与其他几个金融平台的协作也已进入合同阶段，估计范围会超越20亿元，与外资平台搭建也获得了本质停顿。”

　　募集压力

　　泰发基金等地产基金尝试联姻其他金融平台背后，是众多地产基金不容逃避的募集难问题。

　　据记者所获取的公开音讯，近两年兴起的地产私募基金的募集渠道历来不甚丰厚。普通而言，除了常常被提及的信托、私人银行以及第三方理财范畴外，剩下的渠道就是去寻求直接面对高净值个人或企业，很高的沟通本钱不断搅扰着各家地产基金。

　 　“许多基金依托这些机构的网络四处寻求高净值个人，沟通起来是需求一个过程的。”某不愿具名的上海地产基金经理对本报记者私自表示，“固然这几年，这些 潜在的投资者对此类产品的理解提升很快。但是有时分，高净值的个人并不是都契合投资门槛，契合投资门槛的人又一定对地产基金感兴味，一些基金常常面对项目 需求投了、钱还没有募集来的为难场面。”

　　而且“由于地价不菲，目前地产项目的投资动辄几亿元，有时分，要是找不到适宜的投资人，常常 会呈现“钱募集来了，但额度还不够”的状况。”上述上海地产基金经理表示，“被投资的项目面对资金压力，很有可能调转其他渠道。比方，就有基金失职调查都 做完了，却最后被信托公司抢了过去。”

　　在上述渠道之外，取得更多的渠道，就成为许多地产基金考虑的问题。“我们希望还能与其他机构， 比方投行、保险公司、金融混业平台等其他的金融机构停止协作，直接与他们沟通，而不是直接面对投资人。”章华引见说，“我们最近与具有大量LP资源的顶级 金融机构在谈协作，这类金融资源我们普通只谈金融细分行业的前5名，他们的募资才能比拟强。”

　　当然，地产基金一旦联姻其他金融平台，自然要让渡一局部利益给这些协作同伴。对此，章华也坦言，“比方说，我们与一些金融机构结合做GP的话，就需求让渡一定的管理费用收益。”

　　范围之辩

　　毫无疑问的是，假如地产基金可以复制上述形式，则募集资金难、范围小的瓶颈就能有效缓解。据本报记者粗略统计，在去年兴起的众多地产私募基金中，募集范围比拟大的简直没有超越10亿元的，而更多的则不是限于千万元的范围，就募集未成。

　　“一边是富余的活动性，一边是越来越多需求资金继续支持的项目，地产基金肯定是有行业与市场时机的，但并非每个地产基金团队都能找到把两个方面分离起来的好办法。”绿野资本集团大中国区主席郑晓军对记者表示，“在一定水平上，做成一定范围总比没有要好。”

　　但不容无视的是，关于众多刚刚起步的地产基金而言，疾速扩展的资产管理范围无疑会对其管理程度带来不小的应战。

　　但章华以为，“让渡利益的同时，我们能疾速做大基金范围，这关于占领先发优势十分重要，没有范围就无法发明更多的业绩。”据理解，3月初，泰发基金又在上海树立了新的分公司。