短线掘金PE保障房 公租房基金年内建银精瑞成行

　　“你要是有保证房项目，我如今就能让银行给你发（行）了。”3月23日，一位注册位置于天津的私募股权投资基金合伙人向本报记者透露，面对年内1000万套、高达1.4万亿的保证房投资大盘，不只仅是商业银行和保险公司，信托公司、PE也都摩拳擦掌。

　 　事实上，国内首只以民间资本投资为主的保证房建立投资基金已浮出水面。3月22日，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东公开表示，旗下建银精瑞公租房建立 投资基金年内行将成行，该基金拟设期限为七年，首期方案募集资金范围为100亿钱，并有望三年内做到500亿范围。

　　李表示，建银 精瑞工租房建立投资基金预期投资报答率在5%-12%。这一数字，在前述天津私募股权投资基金合伙人看来稍微偏高。他说，为完成投资报答，“银行、PE、 信托比拟看重保证房项目中收益相对较高的经济适用房、两限房（即限房价、限套型普通商品住房）及棚户区改造项目”。

　　“投资保证房项目 的年收益率大多应该在10%，普通不会高于15%。由于保证房土地本钱廉价，建立和安居本钱又固定，消费群体庞大，收益是能够预见的。”一位国有大行公司 业务部人士通知记者，在信贷额度紧缩背景下，虽然多数商业银行并未高调表示出对保证房项目的热忱，但银行也在经过与信托、PE展开多种协作形式介入该领 域。

　　赚快钱：真债权，假股权

　　建银精瑞发起的工租房建立投资基金，作为首只特地用于保证房投资的基金，发起人除了建银精瑞外，还包括复地集团、华远地产、四川新希望等房地产集团，首期100亿募集额中，上述发起人合计认购20%以上。

　　此前，公租房被商业银行普遍视为无利可图项目。而李晓东称，5%-12%或者更高的投资报答率，取决于项目获得本钱和退出方式的选择。其拟定的退出方式包括变现退出和资本市场退出，前者包括政府回购和市场出卖，后者则是以REITs（房地产信托基金）或直接上市。

　　不过，关于游走于监管边缘的中小型私募股权投资基金而言，并不希望其能经过资本市场退出的方式来套现。

　　上述PE合伙人通知本报记者，现有中小PE介入地产开发的形式，与信托形式类似水平超越80%，“信托最早是做债权，如今也渐渐转向股权，但并不是pre-IPO意义上的股权投资，主要与大股东签署股权回购的方式来完成投资”。

　 　他引见，无论是基金还是信托公司，投资的地产项目周期都比拟短，普通不会超越三年， “前两年，信托产品收益率超越7%就有很多人抢着买，但如今不到9%-10%就无法吸收客户；而关于房地产企业，两年以上的开发期需求背负很多的本钱，企 业也希望2年-3年就把本息归还终了。”

　　一言以蔽之，目前PE公司普遍介入的房地产开发项目，乃为“真债权、假股权”。上述人士透露，退出机制上普通采取大股东回购。即使回购难以完成，股权在市场转让也比信托公司此前盛行的固定资产抵押便当很多。

　　同时，上述人士透露，PE的资金募集渠道仍有赖于银行私人银行部门的鼎力支持，“PE以保证房项目找银行，经过几率很高”。

　　银信还魂

　　早在2月26日，全国社保基金理事会为南京保证房建立提供30亿元信托贷款，信托公司介入保证房的形式也日渐明晰。

　　中诚信托一位高层表示，目前信托业三分之二的利润来自于房地产信托产品的奉献，房地产信托是保证房项目的一个重要融资渠道，信托公司不愿放弃这个良机。

　　在房地产融资渠道步步趋紧背景下，房地产信托产品利率一度高达15%-20%。以3月上旬新华信托发行的“万兴都商业地产项目贷款汇合资金信托方案”为例，其预期收益率到达11.5%，期限为24个月。

　　目前，随着银信协作监管趋严，信托在银信协作中的主动性加强。上述PE人士说，“如今大局部信托公司都是本人找项目，以至资金都不一定经过银行渠道募集，很多公司经过第三方理财机构发行，本钱以至更低。”

　　上述大行公司部人士说，虽然监管机构对银信协作有严厉规则，但目前信贷额度慌张背景下，银行关于上述第二种途径的协作并不抵抗。相较于住宅和商业地产，保证房项目相对容易取得银行的审批。

　　上述大行人士通知记者，保证房银信协作形式、产品设计机构与住宅、商业地产的形式并无二致，但收益率略低，15%-16%很普遍，不过最终表现到客户手中的收益并不会有太大变化。

　　同时，为了保证吸收到更多资金，很多地产项目，将保证房与普通住宅、商业地产开发捆绑到一同销售，其中保证房项目比例在40%-60%间。“可能保证房收益低，但配套的周边商业地产开发，其收益足以保证一个相当不错的报答率。”上述中诚信托人士说。