外资悄然撤出中国楼市 全年投资或夭折-2

　　正是因为比较积极的价格策略，和黄上半年在地产及酒店方面录得收益总额92.11亿港元，较去年同期增长24%。在房地产业整体低迷的今天，这一成绩已经算是喜人。相比之下，李嘉诚旗下另一企业长江实业就不那么幸运了。根据其半年报，上半年长实物业销售营业额为155.21亿元，较去年同期大幅减少85.97亿元。物业销售收益为60.4亿元，比去年同期减少13.8%。

　　除了降价促销外，间接投资房地产企业的外资基金公司今年同样谨言慎行。包括荷兰ING、摩根大通、华平投资、淡马锡等传统基金大鳄今年以来都鲜有动作。

　　“我们一直密切接触这些基金，他们目前在中国确实非常谨慎。”薛建雄表示，这里面原因很多，一方面国际融资已经不再如前几年那样容易。而人民币汇率阶段性贬值，也影响了部分外资在华投资热情。对于手里有钱的企业来说，投资中国物业的操作难度也在增加。比如，对于一些传统基金来说，他们惯常做法是单独运作持有型物业，收购后可以通过一段时间经营，实现价格升值。但是目前，在北京、上海租金大幅攀升的情况下，这类物业很难找。另外一些外资基金近年来通过与房地产企业合作开发的模式来获利，但是因为国内房地产业财务管理比较不规范，外资基金的财务管控效果不佳。

　　外资炒楼热情“暗合”升值周期

　　回顾外资“作战”中国楼市的历史，可以清晰地看到与人民币升值周期捆绑的投资曲线。

　　2005年7月21日，中国人民银行宣布，我国开始实行以市场供求为基础，参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。一场引发中国经济大变局的汇率改革自此启动。此后7年，人民币升值幅度最高攀至30%附近。而外资对中国房地产业的大举进入，也多集中在2005年后三年，直到2008年经济危机暴发，外资对中国楼市的投资热情也只是短暂地冷却了几个月，又在2010年那一轮经济刺激和楼市暴涨下卷土重来。其中比较典型的外资投资案例，包括荷兰ING集团、瑞银集团、凯德置地等与金地集团、龙湖地产等龙头房企结盟开发的众多房地产项目。

　　人民币升值利好房地产的道理非常简单，外资收购房地产可享受双重收益，一方面是不动产本身的升值收益，一方面是产业资本的本币价值带来的汇率收益。“前几年外商投资整体持续增长，主要就是因为房地产和其他一些投机资本的加入。房地产遇冷后，FDI（外商直接投资）必然会出现持续下滑。”商务部研究院一位研究人员表示。

　　根据商务部8月16日公布的数据显示，今年7月我国FDI金额为75.8亿美元，同比下降8.7%，创下了两年内新低。今年前7个月，全国实际使用外资金额666.7亿美元，同比下降3.6%。有分析人士指出，FDI出现持续下滑的主要原因是欧债危机反复的影响，另外国内吸收外资的优势也在弱化。

　　“因为外商直接投资房地产在中国是被政策禁止的，所以一些外商就把在国内其他收益用于房地产投资。如果这些项目资金链出现问题，外资没有办法直接从国外调美元进中国楼市，所以只能依靠国内私募来完成融资。这也是造成部分外资在国内楼市投资不那么顺畅的原因。”薛建雄表示。

（上海证券报）

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