降息应是北京楼市降价台阶

　　中国人民银行第8次降息的消息一经见报后，引起了社会很大反响。一时间，银行降息会不会拉低北京房价、贷款买房是不是越来越划算等话题成了买房人和卖房人津津乐道的话题。 　　那么，经济学家如何看此次降息？经济学家如何评判此次降息给北京楼市乃至中国消费市场带来的影响？北京房价会不会因降息走低……本报记者日前采访了今年年初时曾提出 “2002年是房地产的冬天”这个惊人观点的经济学家、清华大学经济管理学院副院长魏杰教授。 　　-降息对北京楼市总体影响不大 　　记者：中国人民银行发布了第8次降息的消息，这对北京楼市来讲，无疑是个大消息，因为北京的开发商大多数是靠银行贷款建楼，而买房人也越来越多地借助银行的钱买房。您认为这次降低会对北京楼市造成多大影响？ 　　魏杰：这次降息对北京楼市总体影响不会很大。原因有二： 　　一是目前我国的房地产市场和金融市场没有内在的联系。从消费市场看，目前我国的房地产业还没有成为金融市场的组成部分。这和欧美国家不一样，在这些国家，房地产市场是金融市场的重要组成部分，消费者买了房后，可以用来投资，可以流动，可以随时在金融市场变现。因此，对这些国家，金融市场的一点变动就会波及楼市。所以，美国一降息，美国人便会纷纷买房。而在中国，你买了套房子，想流通、变现太难。因此，从消费市场看，楼市和金融市场联系不会很大。 　　二是目前中国人存款的目的大多是为了给自己建立保障，即所谓“存钱养老”或“存钱以防万一”，而不是像其他国家的居民，存钱是为了投资。因此，降息不会影响中国老百姓存钱，反而利息越降，他心里越不踏实，就越会去银行存钱，而不是从银行取钱出来消费。 　　-降息不会让更多的人贷款买房 　　记者：降息后，对贷款买房的老百姓而言，供楼负担肯定是减轻了，这会不会促使更多的人去买房？ 　　魏杰：从目前我国金融机构贷出的住房贷款结构看，贷给开发商的金额要远远大于贷给买房人个人的。对楼市的生产者——开发商而言，降息后，所得到的贷款利息低了，负担更轻了。但从去年的开工量和土地投资就可看出，目前北京楼市的问题不是开发商这方面出了问题，而是需求市场出现了问题，要做得是如何刺激更多的人加入购房大军。从这个角度看，我上面提到了，降息促使中国的老百姓把钱从银行里取出来买房的可能性不是很大；另一方面，降息对买房人而言，虽然降息，但减轻的负担很小。从另一个角度看，贷款利息降低了，投资回报率也降低了，因此，北京的老百姓会不会因降息而买房很难说。 　　我倒认为北京楼市需求市场的主要问题是受到的伤害太大，要恢复很难：1998年以来，随着住房改革的推进，北京的房地产市场上升很快，到2001年年中，基本达到了高峰。在这个过程中，许多开发商不爱惜市场，卖出的房子要么质量有问题，要么面积有问题，要么交房后和当初承诺的大相径庭，由此造成的纠纷日益增多，以致影响了市场需求——老百姓不敢也不愿意现在买房了。而市场需求一旦受到伤害，想再恢复就很难，这决不是降息能解决的。 　　-降息和房价没有直接联系 　　记者：很多人都认为北京的房价太高。降息会不会带来房价的降低？您上面也谈到了开发商因降息而减轻负担，降息给北京房价提供了多大降价空间？ 　　魏杰：目前北京开发商的资金来源主要是靠银行贷款和卖楼花所得。从成本上看，降息应该在一定程度上给北京开发商降低了开发成本，但这次降息也只是在原来利率上下调了0.54个百分点，从成本计算看，降价的空间很小。此外，成本降低和房价没有必然联系，成本降低能不能落到房价上，还要看开发商如何经营、如何确定自己的利润。最主要的是，现在北京很多开发商都较着劲，在供给市场远远大于需求市场的情况下，还抱着卖高价的妄想，谁也不愿意率先降价，这种心态影响着北京楼市的房价。 　　-降息应是降低房价的台阶 　　记者：据了解，面对供大于求的北京楼市现状，有些开发商想降而又不敢降或不甘心降价，一方面怕降价引来同行的骂声，另一方面，也怀着侥幸的心理，希望能靠2008年的奥运会、入世等连台好戏卖个好价。您认为，部分开发商会不会借降息开始降价？ 　　魏杰：如果说2001年，北京楼市主要是靠奥运会、入世等好消息刺激需求的话，今年，北京的开发商则应该主动启动住房需求市场。这次降息，无疑是开发商调整房价的好机会。 　　从目前北京的产业现状看，今年北京楼市主要竞争对手是汽车行业。今年年初，车市已开始调价，如果北京的开发商再不降低房价，势必把消费资金逼到汽车行业中去。 　　文/本报记者余美英 　　人物简介 　　魏杰：男，1952年生。曾任中国人民大学教授、博士生导师，经济系主任等职。1996年6月起任国家国有资产管理局科研所所长，中国国有资产学会副会长等职。现为清华大学经济管理学院副院长、博士生导师。在我国经济学界被称为“中国经济学四小龙”之一。近20年来，曾出版了《宏观经济政策研究》等20本专著。