房地产业结构不合理六大表现

 经济日报

    由于房地产市场区域性强,不同地区的市场情况差异大,虽然全国目前房地产市场保持了健康、快速发展的态势,但在部分地区也出现了投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等突出问题,在个别地区这些问题还表现得相当严重。 

    表现之一:脱离经济发展水平和实际需要,盲目攀比、急功近利,导致房地产开发规模过大。如东北某贫困县建了6万平方米的大广场；中部一城市的集镇建了一个号称全省西部地区最大的豪华广场。华北一中型城市不顾市场需求,建设了比北京王府井、上海南京路还长的商业步行街,导致大量商业用房积压。中西部的个别省市制订和实施了过高的旧城改造和房地产投资计划,如,中南某地级市建设了像北京长安街一样的城市观光大道和像世纪坛一样大的喷水广场；西部某地级市在城区居民生活仍用明渠排水、居民区尘土飞扬的情况下,却耗资上千万元建设了高档政府办公楼,修建了宽80米的马路和全省最大的广场,既导致了市场商品房供过于求,积压房增加,又导致地方财政吃紧,百姓、特别是进城农民工打工负担的增加。 

    表现之二:有的城市政府将规划、土地管理权限下放到开发区、大学城、科技园区和旅游度假区等。据对西北、东北、华东、华北6个省调查,这6个省共有90个开发区独立行使规划权,导致多头供地和未完成详细规划便擅自出让土地等一系列问题。还有的地方在县(市)改区过程中仍保留着原土地管理权限3年不变的做法,导致县(市)政府受利益驱动超规模供应建设用地。政府对存量土地缺乏有效的管理和调控,大量已批出的土地以及开发企业通过收购、兼并企业新获得的土地集中投放市场,导致房地产开发的无序扩张。如西部某公司在近两年内通过陆续收购11家企业,不按市场需求开发了大量商品房,导致积压商品房总量占全区积压总量的四分之一。 

    表现之三:有些地区忽视、甚至放弃市场调控。如华东某市商品房平均销售价格连续两年涨幅在10％以上。其中,该市近郊六类地段的商品房房价半年内涨幅了46％以上。西北某市去年前三个季度平均房价上涨29.2％,比同期人均可支配收入增幅高13.6个百分点,房价快速上涨导致大量投资性购房,最多的1人购买了8套房。华东某市由于房价连年上涨,到去年连认购资格也炒到了2万元。也就是说,2万元钱买来的仅仅是一个楼盘开盘后选购的权利。 

    表现之四:一些地区和城市政府片面强调"以地生财",减少甚至取消经济适用住房建设,导致房价过快上涨,商品房大量积压。如华东某城市减少了经济适用房的建设,导致全市经济适用住房的供求比达到了1:8。东北某市一方面取消了经济适用住房和国有企业利用自有土地进行集资合作建房政策,一方面又任由开发企业为追求高利润,盲目上大户型、高层、高档项目,导致中低收入家庭难以入市买房,商品住宅销售不畅形成积压,全市有56％的积压商品住宅是150平方米以上的大户型。 

    表现之五:个别地区严重背离"人多、地少、底子薄"的国情,任由开发商侵占城市绿地、景区兴建别墅和"豪宅"。如,华东某市2002年有4000套别墅上市,计划今年上市的有8000套,明年上市的将达到10000套。加上一些媒体为了得到开发商的广告投放,不负责任地大肆炒作,不仅造成土地资源浪费,影响可持续发展战略实施的同时,也造成了社会心理的严重失衡。 

    表现之六:少数城市政府在经济发展上存在着对房地产开发过度依赖的风险。2001年底,西部某市主管城市建设的副市长将2002年全市房地产开发投资准备按200万平方米安排的计划报给市长时,市长拿过报告一看说,太少,必须按300万平方米安排。否则,怎么完成安排的GDP?由于将城市经济发展过度依赖于房地产开发,统计显示,目前有相当部分城市的房地产开发投资已占到当地固定资产投资比重的30％以上,个别城市甚至达到了近60％。经济发展过分依赖房地产开发,一旦房地产开发投资增幅下降,势必将对城市经济发展造成较大影响。