温哥华楼市调控波及华人投资者

国际先驱导报9月28日报道由于多年来受海外热钱追捧，加拿大温哥华房价一再飙升，成为加拿大房价最高的城市。然而，最近一段时间，随着当地政府启动楼市调控，当地房价开始出现波动。对于海外投资者尤其是来自中国的投资者来说，温哥华楼市调控会对他们的投资计划有怎样的影响呢、居住在温哥华的华人常自嘲为“温村村民”，不过，如今“村民”越来越多了，一二十年的功夫，房价长得快的地点，当前价格已是购买时的10倍。当地白人居民在诱人的利益面前，纷纷积极卖房给华人，之后拿着不菲的房款搬到更偏僻的城镇甚至乡村。城市中心的加拿大本土人呈减少趋势。

去年下半年起，温哥华楼市热得疯狂，涨得离谱。市民怨声载道责怪政府只关心财政收入，不顾老百姓买不起房的残酷现实。其实省政府也想有所作为，几年前，“政府要插手楼市，将有大动作”的传言就风声四起。只是随后便听不到动静。然而，今年7月25日，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省（简称BC省）省长简蕙芝突然宣布一项重磅房改政策：自8月2日开始，政府将向没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者征收15％的额外房产转让税（PTT）。这是加拿大政府对海外人士投资温哥华房产采取的第一波调控。

日前，温哥华市长罗品信又宣称，温哥华计划明年1月起对空置房征税，税率为房屋评估值的0.5％～2％，具体未定。该举措主要针对次要的投资型房产，而非主要居住用房。这是加拿大政府对房产的第二波调控。第一波的房产转让税是在加拿大购房绕不开的一项税款。不管是公寓、联排城市屋还是独立屋，不管是期房还是现房，交易时基本上都需缴纳这项税款。目前PTT的征收方法是房屋价格的前20万按照1％征收，20万到200万的部分按照2％征收，200万以上的部分按照3％征收。举例讲，一栋20万的房产，PTT是20万的1％，即2000加元（1加元约合5.04元人民币）。一栋50万的房产的PTT计算公式为：20万*1％+30万*2％=8000加元。而一栋500万的房产，则PTT为：20万*1％+180万*2％+300万*3％=12.8万加元。

改革并不影响持有加拿大公民或移民身份的当地居民，却让海外投资者凭空多交15％的税给政府。举例讲，海外投资者买20万的房要多交3万加元，买50万的房多交7.5万，500万则要多交75万的转让税。也可以通俗地理解为，现在买一套大房子的钱，在旧政策下还可以另外买到一套小房子。明年初实行的房屋空置税又将让炒房囤房的人多出一笔支出。

这些明显针对海外投资客的政策，会不会打击他们的购房热情呢？

新政策还没出台，就在华人圈内引起广泛热议。政策实行后，从七月底开始，温哥华的房产销售量一路下行，到8月份，人们甚至担忧新政会让温哥华的房市出现崩盘，尤其担忧价格方面的下滑。不少已下了单的买主不愿破财，立即将买单撤回；还没下单的更是畏缩不前。大多数买家的观望态度，使市场出现冷却现象。为什么这项新政让众多华人买家变得保守起来？因为这是加拿大楼市从来没有过的招数。如果把楼市比喻为股市，当政策突然变了，新手在这种时刻就蒙了，不敢动手；而即使是老手，此时也会格外谨慎，静观新规则下的变化。

据华尔街见闻此前报道：8月温哥华房屋销量环比大跌23％至2489套，同比跌幅则达到26％。其中，独立式住房销量所受冲击最大，8月销量同比大跌45％至715套。联排住宅和公寓销量则同比分别下跌25％和10％。从价格上看，温哥华独立房屋8月均价降至147万加元，创去年9月以来最低，环比跌幅达17％，同比下跌0.6％。

即将推出的第二波新政，旨在让空置屋的持有者将其房产出租，让房地产变得更能为大众所负担。政府希望推动大约1万套空置房屋进入租赁市场。加拿大政府不会根据用电情况来判断房屋是否为空置，而是将通过产权人自主申报、审计、合规措施等途径，来判定房屋是否是空置的。房主需要证实，他们或是租客在这个房子里居住的最低天数。据罗品信市长讲，如果申报数据不实，会面临罚款。如不主动申报，房屋就会被自动扣税。但罗市长对所谓“候鸟家庭”，就是华人家庭移民加拿大后，丈夫或妻子因各种原因不愿放弃国内的事业，将配偶和孩子留在加拿大生活，而另一方常年奔波于中、加两国的家庭还是网开一面的。这税只针对把房子当商品，奇货可居的人。

此举无疑让海外投资者不敢像以前那样任性地处置自己的产业。那么，他们的购房热情会依然高涨吗？投资者真会为了空屋税出租房子吗？当地媒体不以为然。据Metro News介绍，加拿大最大信用社Vancity曾在7月表示，这个政策对海外投资者购买力的影响力会有多大，还有待日后观察。

大多业内人士，如财经专家及多家行业媒体对温哥华楼市依然乐观。温哥华当地财经网有文章称，如今温哥华楼市的冷却，只是大家预期不确定造成的一种僵持观望的结果。“8月份大温地产局数据已经充分证明了，新政实施只降温，没降价；只是将销售热度拉回到正常水准，并没有让房屋拥有者蒙受巨大损失。”这样的报道无疑给卖家打了一针强心剂。另外，广大投资客其实也认为温哥华房价下降可能性极小。

今年初温哥华楼市最火热的时候，温西地区曾有500万的房子最终因为竞价炒到800万，500到1000万左右的房屋比挂牌价多卖了100多万或200万的例子比比皆是。涨价15％对于温哥华高端房地产市场来说，似乎并非那么难以接受。受此次调控影响最大的是相对中端市场的海外投资者，一些没有移民身份的留学生、工作签证持有者将会面临买房开支大幅上升的压力。

在全球整体金融市场不稳定的情况下，温哥华房地产这种避险配置还算是一个不错的选择。同时，与美国及中国的一线城市如纽约、旧金山、深圳、上海、北京相比，温哥华目前的房价水平还可以接受。加元目前仍然保持在历史低位附近，以美元、人民币目前的状态，购买温哥华房产仍然算是非常划算的一笔买卖。在全球整体资产配置需求仍高涨，同时很多投资者已经获得加拿大身份的情况下，温哥华房地产仍然存在诸多支持上涨的因素。不少当地华人财经专家分析，房价不会对海外买家产生很大冲击力，想买的不会因为这15％罢手。

《温哥华太阳报》专栏作者达恩·富马诺就未来几个月的房地产走势做出大胆分析：“温哥华将会走向平缓，而多伦多将迎来爆发。温哥华房价维持理性发展，给多伦多带来了‘机遇’，价格与销量的快速增长在所难免。在温哥华新政实施的不到两个月时间里，多伦多的总体房屋销量比去年同期上涨了83％。400万加元以上豪宅的销量比去年同期上涨了74％。所谓‘你方唱罢我登场’，多伦多将成为新的投资热点。不过，这并不表示温哥华楼市衰败了。海外买家的眼界将会在新政实施后变得更广。在别的城市投资，获得更高回报率的同时定居在温哥华可能会成为他们的投资模式。当地媒体甚至对BC省政府推出如此重大的改革的持久性存在怀疑，认为新政是为来年的省内大选做准备。BC省在前一段时间公布的数据显示，省内海外买家数量不足5％，这意味着改革对于楼市的影响有限。对海外买家征收额外PTT也不太会影响到省政府从楼市获得的巨额税收收入。此举明显只是希望能够平息众怒，争取选票。有舆论分析，如果BC省府在顺利当选后，失去了打压房价的动力，并且感受到了楼市变冷经济下行的压力，温哥华的楼市可能会在观望期后引来更大的反弹。此外，温哥华良好的就业市场、低失业率也为温哥华房价坚挺保驾护航。但是话说回来，新政才实行一个多月，现在就给楼市走向下定论未免为时尚早。（本报特约撰稿发自温哥华）

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