香港“山顶地王”的生意经

　　据悉，南丰中国从浩洋房地产老东家——北京市属大型国企之一北京华融综合投资公司旗下西单商业区建设开发公司手中接下该项目。鉴于2007年前后建成的商业物业面积，大约是以往10年的总和，如果做一般的商场，卖的东西和西单商圈其他商场差不多，竞争也会很激烈，所以定下了综合商场带并配合婚庆主题的概念。

　　“我们在北京做过调研，北京人比香港人更加重视结婚，大概新人会把1/3的资产花在婚庆上。”8月23日，南丰中国董事麦耀祖在香港接受本报记者采访时表示。

　　除综合婚庆主题广场外，喜来广场的业态还包括行政酒店、购物中心和甲级写字楼，建筑体量达12万平方米，预计将于2007年年内开始发售。由于喜来广场不但地处西单商圈和SOGO商圈的连接枢纽地带，且邻近全中国最富的街道——北京金融街，因此行政酒店的户型设计和物业服务都瞄准高端客户。客户将定位于金融街等地办公的高端人士，以及一些外资企业的小型办事处。

　　在中国内地说起南丰，也许大家都有些陌生。这是一家老牌的香港地产商，已有37年的地产开发历史，在香港完成开发的项目超过130个，建成楼面面积超过5000万平方米，在香港与长江实业有项目上的合作。由于进入中国内地较晚且老板处事态度一贯低调，南丰在内地的曝光率似乎不如香港的一些上市地产集团那般频繁。

　　但自2004年正式成立内地子公司以来，南丰在内地的发展步伐也在加快，目前，南丰中国的房地产投资金额已接近集团房地产投资总额的一半左右。其内地房地产业务已覆盖北京、深圳、广州、三亚、大连等城市，计划总建筑面积约160万平方米，包括住宅、写字楼、商场、酒店、物流中心等物业类型，总投资金额约10亿美金。而在未来，南丰在内地的投资额还将继续增加。除了以南丰中国的实体公司进行投资以外，南丰也将通过与汇丰共同合作的基金来投资，基金上限总额7亿美元，南丰和汇丰前期各自已经分别注入1亿美金。除喜来广场以外，南丰在北京参与投资的项目还包括高档住宅项目丽都水岸、目前正在建设的项目金融街1号等。

　　2006年12月，南丰通过在广州拿下琵洲“天价地王”，给公众留下了深刻的印象。该地块此前已公开出让过两次，楼面地价分别为6223元/平方米和5411元/平方米，两度均创下“广州地王”称号，但均因无法付清地价而被政府收回。此次拍卖底价2.3亿元，最终被南丰旗下的南港投资有限公司以7.4亿元击退保利集团购得，折合楼面地价10037元/平方米，而此前广州土地拍卖楼面地价最高的珠江新城才4566元/平方米。

　　关于此事，麦耀祖只淡淡地表态说，“之前（这块地）好几次卖出都不能付款，所以内地的媒体都很奇怪这次是否可以付钱。我们是真的付钱了。”

　　眼疾手快一向是南丰的拿手绝活。这得从已经退居二线的南丰大老板，84岁的香港“棉纱大王”陈廷骅说起。

　　南丰的始创人陈廷骅，在2007年福布斯香港富豪榜上排名第12位，公布身家为26亿美元。其掌控的香港南丰集团最早源于1954年成立的南丰纺织有限公司。1970年，南丰在香港上市，成为香港棉纺织业的龙头老大。不久，陈廷骅就预见到房地产业将成为香港大有前途的新兴产业，便将业务重点转移至房地产开发和投资领域。1989年，陈廷骅在房市股市低潮期果断回购了南丰纺织股份，使之成为私人公司。

　　迄今为止，南丰已走过了半个多世纪的创业历程，目前总值约1000亿港元，是香港最大的非上市企业之一。目前，房地产相关业务已经占到南丰业务总量的绝大部分，包括针对房地产市场的开发、投资以及持有物业的租赁、房地产基金的建设等等。此外还包括一些船舶运输、棉纺织方面的业务。

　　陈廷骅的眼光和决断在其房地产投资中表现得淋漓尽致。

　　1970年，南丰集团兴建南丰新村，打响了地产投资的第一仗。南丰新村开始预售，每平方英尺售价200余元。两年后，该新村的售价即已升至400元，升值达一倍。

　　上世纪80年代初纺织业不景气时，南丰集团大举投资地产及股票等方面，收益匪浅。尽管南丰纱厂和香港其它纺织厂一样出现亏本，但地产和股票上的收益却令南丰集团扭亏为盈。

　　南丰集团更采取以“低价”试探，刺激投资者的购房意愿，促使楼市回升。1986年6月后，楼市一片低沉，许多大地产商均不敢开盘。南丰集团则率先以每平方英尺700余元的低价推出屯门丰景园的一幢楼宇。不料此举引起投资者重大反应，买楼者排成长龙，通宵达旦守候，等待购房。引发了购房热潮后，南丰再次推出几个楼盘，售价也提高了10%至15%，但仍销售一空。

　　虽然做惯豪宅,但南丰也从不放手别的机会，甚至涉猎小户型开发。2006年，南丰在香港的传统工业区荃湾推出的Loft小户型住宅项目——立坊（H－CUBE）竣工。由于户型设计紧凑，售价符合年轻人的负担范围（折合约37000港元/平方米），立坊引起了争购。今年3月，据港媒报道，立坊一折合约44.5平方米的高层小户型业主将房源售给长线收租买家，买入153万港币，卖出178万，两个月内获利25万港元，增值15%，这在香港并不多见。

　　尽管以快速出击著称，但在没有看准之前，南丰的做派却是一向保守谨慎，其日常运营也体现出鲜明的稳健派作风。

　　与上世纪90年代就进入内地市场的几家港资大鳄相比，南丰等到“看得很清楚，差不多成熟了才上”。

　　麦耀祖表示，选址一直是南丰在房地产投资开发上最重视的一个环节。“南丰中国目前并不急于大幅度地圈地，而是更加关注重点城市的核心地段。”因此，南丰接下来在中国内地的发展将重点落脚一线城市，同时在二线城市寻找合适的投资项目。南丰中国不会放弃有机会的一线城市核心地段，因为这样的地段拥有相当的保值和升值能力，即使需要付出更多的成本也相当值得。

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