新恒基的资本舞步

　　按照目前A股市场对地产股的追捧程度，如果这笔交易顺利完成，十年前几乎是白手起家专注经营房地产的黄俊钦，账面资产将有望达到500亿元，一跃而成内地地产新贵。

　　亿万富豪资本跳跃之旅

　　黄俊钦为新恒基控股集团的创始人，此次新恒基拟置入上市公司的资产，囊括了黄俊钦及其关联人名下几乎全部的资产。 

　　已出售予其弟弟黄光裕的北京鹏润大厦也名列其中，另外还包括酒店项目。累计占地面积61.66万平方米，建筑面积283.34万平方米。新恒基地产项目每平方米占地的平均作价高达35841元，按建筑面积算也达到每平方米7799元。从公开资料上看，新恒基的项目主要集中在北京、沈阳以及广州。就如同黄俊钦的办公室秘书所说的：“新恒基整体上市，只是把黄总的不动产转变成相对流动的资产而已。”在房地产泡沫越吹越大的今天，将高估值的不动产置换为流动证券，再在证券市场形成二次溢价，再次提升其价值，这是一个“精致”的操作。

　　按照公告的信息，ST金泰非公开发行后总股本约81.48亿股，涉及的资产总价值约为246.65亿元，以净资产计算甚至超过目前深万科的净资产156.57亿元。而黄俊钦也借此完成了资本跳跃。

　　公告显示注入资产后，金泰2007年可实现净利润约8.28 亿元，每股收益约0.10 元。有证券人士表示，如果以沪深两市地产行业的平均估值水平计算，金泰的股价可能会跳高到近10元。而黄俊钦持有新恒基近八成股权，保守估计黄的个人资产将达到四五百亿元。这个身价已经可以排在内地地产行业的前五名。

　　除了个人资产大幅增值外，如此次计划获批，还能使黄俊钦未来一段时间内的地产开发等业务获得25亿元的现金支持。一方面借壳上市，一方面融入资金，黄氏的财技果然了得。

　　在新恒基发展历程上我们可以看到内地房地产业资本翻滚的轨迹。1993年黄氏兄弟正式分家，弟弟黄光裕侧重国美发展，哥哥黄俊钦则专心于房地产项目。开发初期，黄氏充分利用资本杠杆，以小博大，短时间内资本就已增长至150亿元。

　　北京静安中心是此次的注资的重要项目，业内人士估计其作价起码达到25亿～35亿元。其发展过程可充分展示黄俊钦资本运作的手段。

　　1995年，黄俊钦与静安控股（项目原所有人）接触，作价1800余万美元，将静安控股100％股权购入。当时黄俊钦并没有付款，承诺先进场施工，自找建设资金。在静安中心大厦建成后，黄俊钦以相应楼宇面积折抵股价款，届时再办理静安控股的股权过户。

　　1997年，黄俊钦以静安公司名义向北京中行贷款，总计折合人民币2亿余元。随后两年黄俊钦依靠北京中行筹集了足够的开发资金。1999年下半年，静安中心落成，名义上黄俊钦当时尚不是静安中心的所有人，但静安的租售所得全部纳入其账下。直至2005年末，黄俊钦才向原股东支付1500万美元，将静安控股股权过户至自己名下。如此一来，通过娴熟的财技以及各种关系，黄俊钦几乎不花一分钱就将35亿元的北京静安中心纳入怀中。

　　业内人士表示，虽然黄俊钦资本手段娴熟，但新恒基在房地产业发展一直较为神秘，甚少通过拍卖市场购地，项目主要集中在北京、沈阳两地，多数都通过并购或协议出让取得，项目数量也并不多，2003年正式拍卖进入广州楼市才引起业界关注。

　　此次注资的项目占地在62万平方米左右，与雅居乐、碧桂园上市前的土地储备相比相差甚远，前者是1150万平方米，后者更达到1900万平方米。虽然新恒基的物业大多坐落在城市中心内，多数为高端写字楼或酒店。但证券人士还是认为其221亿元的估值偏高。

相关阅读：