CBD写字楼租金昂贵致IT企业逃离：部分房租破亿

难以承受的租金

北京租金最昂贵的写字楼国贸三期，在3年的时间里，租金上涨了3倍。

　　一位不愿透露姓名的租户告诉本报记者，3年前，公司刚刚搬到国贸三期，彼时房租只有300元/平方米/月，不过到了2012年，国贸三期对外的报价刷新到了1000元/平方米/月，并提出了一些苛刻的条件。尽管1000元/平方米/月的租金意味着更好的楼层，但疯涨的房租令租户们着实感到惊讶。

　　这仅仅是北京CBD(Central Business District中央商务区)写字楼租金上涨的缩影，高租金使得一些企业不得不搬离CBD。

　　2011年底，英特尔中国公司的办公区域还是嘉里中心的5、6、7三层楼，但半年前英特尔从北京嘉里中心搬迁至北三环的环球贸易中心。中国惠普大厦8到18层都是惠普公司租赁的办公区域。据业内人士估算，按目前市场行情，惠普房租已突破亿元大关，还要再加上不菲的物业费。高额的费用让惠普也有些难以承受。

　　如今惠普已经和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议。此外还有甲骨文和路透社将部分办公面积搬迁至上地，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。同时，一些大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避CBD等传统商圈，向着通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等知名企业均在此列。

　　CBD高昂的租金和更好的选择，让一些企业觉得没必要再在这里待下去。“制造业企业对成本十分敏感，也会比较在意租金，”仲量联行研究部主管覃晓梅说。要知道，即使用国际水平去衡量，CBD的顶级写字楼租金也不低。另外亦有一些企业因为自身的成长，需要扩租，却发现同一间写字楼里没有更大的面积可供租赁。

　　寻找新的写字楼、重新装修，对于任何一家企业都不是很轻易可以做出的决定。覃晓梅告诉记者，曾有人受不了新办公室装修的味道，而选择辞职。并且大多数企业会和写字楼的业主方签订至少三年合约，租金涨幅可以商谈。这意味着，一家企业或许在一年甚至更早的时间前就已经做出搬家的决定。总会有新的写字楼建成，他们也更需要知名企业的进驻。据透露，2010年IBM搬到位于北四环附近的盘古大观时，租金仅为100元/平方米/月左右。

　　供不应求直至2015年？

　　高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》上，2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价，跃居全球第五位、亚太第三位。该租金同比增长75%，是2011年全球写字楼租金增长最快城市，比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

　　尽管价格大幅上涨，但2012年第一季度，北京写字楼市场需求却依旧活跃，以中央商务区最为可观，其租赁成交量占比达到39%。需求的发展推动租金继续上升。第一季度北京甲级写字楼市场有效净租金达到525元/平方米/月，季度环比增长3.6%。

　　2008年，CBD写字楼高达30%的空置率还让写字楼的持有者们感到忧心忡忡，但这一趋势已经从2009年四季度开始改变。到了2011年，北京甲级写字楼市场逐渐呈现出供不应求的趋势。

　　不难理解CBD写字楼租金疯涨的趋势。需求源源不断的增长而供应却十分有限。根据高力国际的统计，2011年，北京写字楼市场共有5个甲级写字楼项目竣工，总建筑面积在38万平方米左右。然而，2011年全年净吸纳量累计超过56万平方米，

　　“获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长，众多跨国企业和内资公司为实现在京的人员扩张计划，对写字楼面积表现出旺盛的需求。”据高力国际调研部董事谢靖宇介绍，来自多个行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2011年依旧处于高位，主力行业包括金融、汽车、IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业。

　　只要看空置率，就可以得知有多少人想租CBD的甲级写字楼。第一太平戴维斯今年发布的二季度市场报告称，北京甲级写字楼空置率创有史以来最低。据介绍，由于两个项目转为自用退出租赁市场，加之无新增供应入市，北京甲级写字楼可租赁存量由917万平方米降至907万平方米。退出租赁市场的两个项目一个是位于东二环的第五广场，由五矿集团收购自用；另一个则是长安街上的宝钢大厦。

　　两个项目的退出导致了市场中甲级写字楼供给更加有限，在持续需求的推动作用下，全市整体空置率环比下跌0.6%-3.4%，创第一太平戴维斯有统计以来北京甲级写字楼市场空置率最低纪录。

　　新的循环已经形成。仲量联行提供的数据显示，低空置率也导致二季度北京优质写字楼市场租金继续上涨，整体市场租金目前达到每平米每月326元，环比上涨6.8%，同比上涨34%，其中，CBD和第三使馆区租金涨势最强。

　　在这种趋势下，业主们丝毫不会惋惜大企业的离去，总会有新鲜血液马上补充。惠普、英特尔离开后，亦有新的企业进驻。覃晓梅告诉记者，很多大型央企喜欢在CBD办公。而在北京最昂贵的写字楼国贸三期里，聚集了许多私募股权基金，国际金融集团。美国资本策略研究公司、雪佛龙中国能源公司，美国凯来投资公司。中国工商银行私人银行部北京分部都是国贸三期的租户。地产企业中龙湖和“钓鱼台7号”的开发商中赫置地，也愿意支付高昂的租金。

　　仲量联行预计，今年全年，北京仅有2.3万平米的新增供应，尽管需求有所减弱，但下半年租金仍将继续小幅上扬。供求关系将在2015年甚至是2016年得到缓解，彼时可能会迎来新的供应高峰。

相关阅读：