房地产至今未出现回暖势头

近日，万科、华润等七大房企3天耗资88.68亿元购地引发了强烈关注，很多分析人士将此视为“房地产转暖”的典型特征，尤其是低调谨慎的万科结束了观望，大手笔抢地，很多人拍手相庆，认为原本清淡的土地市场重新激活。

市面上不断流传“经济虽然下行，但房地产会上行”的神话，这是非常不合逻辑的。实际上由于房地产的高杠杆运作，一旦经济减速明显，对房地产会有成倍的打击。一些泡沫严重经济黑洞的区域已经反映了这种打击，比如鄂尔多斯、上海附近郊区以及江浙一些地方，它们的房价跌幅非常明显。

以房地产公司发布的2012年中报为例，上市公司存货总量创近5年新高。如果翻阅最近三年的变化，我们会发现2010至2012年中期房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元。这意味着全国房地产库存一直都在积压。今年中报显示房地产库存14044.7亿元，较去年末增长7.65%，去年年末又较去年中报增长为17.48%，2011年中报又较2010年末增长为20.38%。在目前的高价格坐标，房地产不是紧缺的，而是多余的。

再以房地产上市板块为例，今年上半年板块毛利率和净利润率分别同比下跌了1.6 和2个百分点，估计下半年势头也不会好过。“金九银十”的头一周购买量明显疲软，如果这两个月超预期失望，估计全年板块净利润率有极大可能超过5%的跌幅。这足以发出“慢熊格局”的完整信号。

万科、华润最近的确拿了很多地，但那些“唱多者”有意模糊地价的意义。以万科9月6日用33.06亿摘取合肥超大地块为例，这是一笔非常合算的买卖。合肥因为财政问题，下半年大幅度推地。2010年合肥地价是430万元/亩，现在呢？跌到2008年最惨淡的时期230万元/亩，地价下跌幅度达到了46%。也就是说，万科吃进去“2008年水准的低价地”，这能否证明土地市场回暖呢？还是土地市场“以价换量、薄利多销”呢？华润10.84亿购买成都的地块也是类似。成都9月份为了解决财政问题，搅动了“供地潮”，但是，请注意，成都的地价则比高峰时期便宜太多。

房地产市场经常玩弄的一个把戏是“去库存化”，意思是过去的限制性政策让地产商不开发，没有盘推，最终造成供应不足。但是，它故意忽略了两个问题。一个是过去大量推出的盘到谁的手上了？过去大量推出盘被二级市场“吸收”，这其实也是个“存量房”市场，因为经济不好导致一些投资者资金紧张，他们就会抛售自己投资的房子，所以房地产的供应面是广泛的，而不仅仅是新房项。2007年美国房地产市场的主题词是“新房开工太少”，意思是还要不断涨价。2012年美国房地产市场是有无穷无尽的“on sale”的房子，无数业主看经济反弹，就急忙出售自己的房子来获取现金。所以光看地产商新房的“去库存化”是没有意义的，要看到整个社会的“去库存化”。

另外一个问题是，政府用限购压制了投资，同时用保障房对冲了“供应不足”，保障房能否压制房价呢？如果保障房的分配是靠权力的，权力者手上有很多房，同时不缺钱，那意味着保障房对房价压制是无效的，因为它变成“投机房”。但是，如果保障房的分配体制是不断透明的，对地产商而言，它将抢走更多的“刚需”，于是制造了整体性的价格向下压力。我们的判断是，目前中国保障房分配体制正在变得逐渐透明，它对市场房价压制作用将会慢慢显现。

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