溢价百倍增资大股东地产项目 万家乐涉嫌利益输送
在国内房地产业面临宏观调控的当下，万家乐（000533.SZ）却有意逆势大手笔投资公司控股股东旗下房地产项目。 9月15日，万家乐发布公告称，公司拟与广州三新控股集团有限公司（三新控股，为公司实际控制人张明园控股企业）、广东怡富投资有限公司（广东怡富）、广州市然力贸易有限公司（广州然力）签署《股权投资协议》，以现金1亿元全额认购广州市用佳电子有限公司（用佳公司）的610万元增资额，用于开发用佳公司位于广州市番禺区南村镇市头村地块的房产项目。增资完成后，公司持有用佳公司37.9%的股权。 据公告披露，此次增资由万家乐一方单独增资，其余三方均放弃了次增资部分的优先认购权，其认购价相当于每股16.39元，增资溢价部分9390万元计入用佳公司资本公积，增资全部将用于用佳公司自有地块房产开发项目。 不过，从城网输配电设备和卫厨燃气具家电产品的生产和销售到如今的房地产项目投资，对于万家乐的跨界之举，有投资者认为是“不务正业”。 “与原有的主业不相符，怎么做大做强主业呢？不排除有向大股东输送利益之嫌。”有投资者直言。 9月17日，万家乐证券部有关人士对本报记者回应：“此次房地产项目投资是公司的一个中短期股权投资项目，并不代表公司将要进入房地产业。在公司现有主营业务利润下滑、经营业绩不理想的情况下，该项目可以稳定和改善公司未来1-2年后的财务状况和经营业绩。” 净资产评估增值逾百倍 值得一提的是，本次增资可谓代价不菲。 在北京恒信德律资产评估有限公司出具的用佳公司股东全部权益价值的资产评估报告书中，以2012年6月30日为评估基准日，经采用资产基础法评估，其总资产账面值为2482.85万元，评估价值达27624.68万元，增值率达1012.62%；净资产（股东全部权益价值）账面值仅为220.38万元，评估值更是高达25362.21万元，评估增值25141.83万元，增幅高达11408.01%。 在万家乐此次增资前，用佳公司前后曾经历了五次股权变更，其最近的一次股权变更于2011年5月23 日。而当初，广东怡富、广州然力三方的出资额分别仅为600万、200万和200万，持有其60%、20%、20%的股权。 在提及此前历次股权转让既没有对股权价值进行评估，也没有溢价的原因时，其公告称，主要是用佳公司五次股权结构变更均发生在2011年10月广州市规划局核准用佳公司地块规划条件之前。 对此，前述万家乐证券部有关人士称，用佳公司资产评估增值率高企的原因在于，其土地成本低。“由于用佳公司账面净资产占总资产比例很小，其总资产几乎均为土地储备资产，土地增值带来净资产增幅巨大。”该人士表示。 2004年3月8日，用佳公司与肇庆市工业贸易发展企业集团公司签订协议，以932.17万元的价格将102亩土地使用权转让给前者，折合成本价仅为137.09元/平方米。至评估基准日企业账面成本为343.84元/平方米，主要为土地初始取得成本及土地开发平整费用。截至目前，该地块所在区域的出让住宅用地平均地价已大幅上升至3321元/平方米。 公司称，预计该项目税后利润 为54911.6万元。如果该项目最终的实际盈利达不到盈利预测的话，其差额部分将由用佳公司其余三方股东按股权的比例以现金方式向公司足额补偿。 对万家乐而言，此次增资的一亿元似乎只是开始。据公告披露，用佳公司地块项目总投资达94374.2万元，开发周期约为2.5年。其中，在94374.2万元的项目总投资中，就包括了41000万元的股东借款或银行贷款。 远水难解近渴 即便用佳公司地块能够如期开工，一切进展顺利的话，其最快实现销售也要等到两年之后。因此，对于万家乐来说，此次房地产项目投资的“远水”难以解公司业绩滑坡的“近渴”。 迄今，用佳公司地块尚未动工，项目能否按照计划顺利完工并顺利进入市场，存在不确定性。而且，尽管该项目所在地地理位置优越，但周边配套设施尚不成熟，且未来两三年内预计同区域同类物业的推出量较大。 与此同时，从万家乐现有经营状况来看，今年上半年，公司营业收入和净利润同比双双出现滑坡。报告期内，公司实现营业收入95315万元，同比下降13.4%，实现营业利润4005万元，同比滑坡47.7%；实现净利润3811万元，同比降幅高达48.1%。 而公司原本寄望的合资公司顺特电气设备有限公司的经营业绩惨遭“滑铁卢”。 报告期内，万家乐燃气具实现营业收入88543万元，同比增长13.0%；实现营业利润3358万元，同比增长31.6%；实现净利润2583万元，同比增长14.5%。 而顺特电气实现营业收入58032万元，与去年同期基本持平；但实现营业利润1554万元，同比下降42.06%；实现净利润1127万元，同比激降48.87%。 “主要原因是受行业内价格竞争激烈的影响，毛利率下滑。”前述万家乐证券部有关人士表示，“合资公司的整合难度、成本和周期大大超过了公司的预期。” 此前，原顺特电气曾是公司的重要利润支撑，但合资公司盈利能力下滑严重拖累了公司的经营业绩和盈利水平。 除了此次跨界投资的房地产项目以外，万家乐此前还曾涉足光伏产业，但结果同样不尽人意。 |
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