汉中美安房地产开发有限公司
关于美安国际广场项目推介书

一、项目名称
美安国际广场
二、承办单位：
汉中美安房地产开发有限公司
三、项目名称及内容概述：
1.汉中美安国际广场位于陕西省汉中市汉江北侧，属于汉中核心位置用地北侧为居民区，东临南大街，西靠天汉大道，南侧为汉宁路，其中天汉大道是汉中主要的贯通南北的主要交通要道。基地周边有新建的海洋城，豪生酒店以及沿江打造集旅游、休闲、购物为一体的汉江长街。自然资源丰富，配套设施完善。本项目打造以集高端写字楼、商务公寓、住宅、商业和生态绿色技术于一体的高端品质综合体
近些年来，随着中央一系列优惠政策的实施以及交通条件的不断完善，汉中市的房地产市场发展取得了显著的成就，据汉中市房产交易中心数据统计，2016年汉中房地产市场，中心城区新房成交103.45万㎡，环比2015年上涨7.4%。全年商品住宅批准预售119.58万㎡，新增预售面积比2015年总体上涨19.52%。从数据看2016年成交量是近三年来最好的，这表明汉中楼市去库存已发力。汉中作为山区四线城市,未来几年的商业地产前景还是很乐观的，主要在于：
1）、大交通的改善尤其是高铁的开通，市场预期得到进一步释放，购买群体将增加西安、西北军团，特别是“城归”现象会更加明显。所谓“城归”，就是在外打工、经商群体，返乡置业、居家、经商所带来的刚性需求。又比如，汉中机场出入港口流量，在2016年就有非常显著的增加。这无疑带来了城市活力的增强，也带来了潜在的投资、置业需求。
2）、城市美化、亮化、绿化，城市环境更加优美，城市竞争力不断增强，在可以预见的未来几年间，陕南中心的区位优势不断得到释放，房地产的市场号召力逐步得到显现。
3）、改善性需求将蓬勃发展。随着旧城改造力度加强，随着第一次置业、阶段性置业的结束，整个市场逐步走向改善性需求的显性诉求。这个规律，在很多三四线城市都有验证。将会有更多更好的产品投放市场，汉中房价将会在2017年的今后几年有一个明显增长。
4）、汉中旅游产业的换档升级、提速增效，尤其是兴汉新区的建成，将是全国最大的汉文化旅游产业综合性项目，旅游产业名片具备规模，汉中旅游获得爆发性增长是可能的，这将为商业地产总体环境提供一个极好的背景。
随着“双百战略”的推进，相应商业配套的需求量将在不断增加，所以商业用房的市场比较广阔，尤其是区位优势强劲的地段，将长期受到市场的热捧,特别是随着汉中旅游业的发展和2017年西成高铁的开通，未来将迎来新一轮发展机遇。
2.本项目由南向北逆时针分别编号地块一、地块二、地块三。
（1）地块一（项目一期即：汉台区天汉大道以东市地税局以北区域棚户区改造项目）：已由汉中市汉台区发展和改革局批准立项，并由汉中市政府确定为汉中市“十三五”规划重点建设项目、2017年陕西省重点棚户区改造项目，征收范围：东临街坊路、南临市地税局、西临天汉大道、北临镇江巷，共计用地面积 12218 平方米（约18.32亩），拆迁户约60户，约 130 人，拆迁面积9300平方米，投资约3.12亿元。用地为商业+商务公寓，用地面积122293.93㎡，容积率为7.4。
（2）地块二（项目二期即：汉台区天汉大道以东市地税局以北区域二期棚户区改造项目）：已纳入汉中市汉台区2018年城市棚户区改造项目，目前已由汉中市汉台区发展和改革局批准立项，征收范围：汉台区天汉大道东侧汉宁路以北，镇江巷以南、拟打通的南大街以西、街坊路以东区域及汉中市地税局家属院，用地面积:23310平方米（约35亩），拆迁290户，拆迁面积约35000平方米，投资约4.862亿元。用地为商业+居住，用地面积8785.99㎡，容积率为5.5。
（3）地块三（项目三期即汉台区天汉大道以东镇江巷以北区域棚户区改造项目）：已纳入汉中市汉台区2018年城市棚户区改造项目，目前已由汉中市汉台区发展和改革局批准立项，征收范围：汉中路办事处辖区，天汉大道以东、镇江巷以北、三二零一医院高职楼围墙以南、以西区域。规划用地面积约26680 平方米（40亩）。拆迁居民96户，拆迁面积21000平方米，投资约4.6亿元。用地为金融商业+办公，用地面积9306.21㎡，容积率为7.2。
（4）项目总用地约109.64亩，除四周城市规划道路外项目净用地93.2亩，涉及拆迁约446户，总拆迁面积约65300平方米，估算总投资约10.82亿元。以上三宗地块处于汉中市中心城区总体规划的金融商业区域。
3.项目创意解读
（1）本项目位于汉中市南北发展轴上，周边是更新改造项目众多，项目有三个地块组成，地块之间被街道分割。用地较为分散，周边配套比较优越，商业，办公等功能成熟；教育、医疗等资源优良，利于商业氛围的形成。
（2）一个丰富多彩的城市活动中心
本项目设计打造一个基于汉中中心城区商圈的都市目的地，这里整合了金融商业、家居购物，文化旅游、体育休闲，餐饮服务等商业活动，构建办公，购物、休憩各有所需，便捷，丰富的高品质城市活动目的地。
（3）多层次立体街区
本项目我们从“立体街区”的理念出发，将集中商业，商业街作为立体街区的底层，并由此形成的屋顶花园提供给办公，居住有个开放的活动场地，由于项目由三个地块组成，我们把各地块通过廊道和屋顶花园连接形成可以工人使用的屋顶花园。
（4）商业裙房形体生成
本项目商业裙房的设计理念来自汉水资源丰富的汉江，蜿蜒的江岸绿水长流，江岛随着季节时隐时现如隐藏在江底的潜龙，在对商业形成设计时借鉴流水的蜿蜒，创建费线性的建筑外形，通过前后凹凸创造有利于城市的公共岛屿空间，另外汉中是汉江的发祥地，“汉江碧水，如隐潜龙”的理念植入也为商业裙房增添新意。
（5）商业塔楼形体形成
本项目塔楼的设计理念来自汉中周边山脉，汉中西北依秦岭山脉，南屏巴山浅麗，形成汉中盆地，项目周边布置塔楼形成“巴山亲临，群组相生”的设计理念，在形象上和裙房立面风格统一，形成集群造型，中部屋顶花园在立面形象中完整二统一，将商业与塔楼形象统一协调。
（6）城市公共空间打造
一个好的设计它必须是服务于这个城市，为这个城市创造积极的空间，在用地紧促的情况下依然退留一部分给城市，天汉大道和南大街是汉中城市两侧重要道路，在设计中通过形体变化形成自然的开放空间，形成崭新的汉中城市会客厅。
4、项目经济技术指标
块地一 经济技术指导
分项 数值 单位 备注
用地面积： 1223.93 ㎡
总建筑面积： 108601.32 ㎡
计容积率建筑面积： 89794.92 ㎡
其中 商业 34452.32 ㎡
5A写字楼酒店 18447.53 ㎡
西汉三国旅游文化主题酒店 18447.53 ㎡
美安国际公寓 18447.53 ㎡
地下车库建筑面积： 18806.4 ㎡ 36㎡/辆
容积率： 7.34
建筑基地面积： 6890.46 ㎡
建筑密度： 56.34％ ％
机动车辆停车位 898 个 1辆/100㎡
其中 地上停车位 180 辆
地下停车位 718 辆

块地二 经济技术指导
分项 数值 单位 备注
用地面积： 8785.99 ㎡
总建筑面积： 55800.29 ㎡
计容积率建筑面积： 4947.45 ㎡
其中 商业 11187.45 ㎡
住宅 32760 ㎡
地下车库建筑面积： 13119.4 ㎡ 36㎡/辆
容积率： 5.00
建筑基地面积： 3729.15 ㎡
建筑密度： 42.44％ ％
机动车辆停车位 477 个 1辆/100㎡
其中 地上停车位 95 辆
地下停车位 382 辆
块地三 经济技术指导
分项 数值 单位 备注
用地面积： 9306.21 ㎡
总建筑面积： 80487.04 ㎡
计容积面积： 66207.84 ㎡
其中 商业 23119.74 ㎡
美安汉中国际金融中心 43088.10 ㎡
地下车库建筑面积： 14279.20 ㎡ 36㎡/辆
容积率： 7.11
建筑基地面积： 4623.95 ㎡
建筑密度： 49.69％ ％
机动车辆停车位 662 个 1辆/100㎡
其中 地上停车位 132 辆
地下停车位 530 辆
四、项目总投资金额及合作方式
1.本项目总投资金额：12.82亿
其中 一期（汉台区天汉大道以东市地税局以北区域棚户区改造项目）计划投入成本约： 3.12亿元
二期（汉台区天汉大道以东市地税局以北区域二期棚户区改造项目）计划投入成本约： 4.862亿元
三期（汉台区天汉大道以东镇江巷以北区域棚户区改造项目）计划投入成本约： 4.6亿元
2.合作方式：
1.联合投资模式：将该项目的利益同投资方共享，即贵方现投资**万元，占有该项目一期净利润的**％收益（可详谈）。
2.企业融资模式：对资金的利用效率,提高资金收益率,也提供了一条稳定的回报机会,即融资**万元，按年息**％计算，期限为*年（可详谈）。
五、销售单价预测
目前、汉中城区与本项目区位相当的营业用房根据地理，区位不同差别非常悬殊，每平方米价格自6000元至40000元不等。经对近期还在热销，与本项目近在咫尺的“海洋城”项目实地调查，“海洋城”位于汉中市天汉大道与南一环（风景路）交汇处，其预售价为；高层住宅4100元/㎡-4300元/㎡不等，商业用房12000元/㎡元-36000元/㎡不等，其销售情况非常可喜，住宅已告罄，营业房也已所剩无几。根据本项目所处区位特点和目前该地理的商业氛围，无论从区位优势和临街深度均优于“海洋城”，根据市场调研并征询相关业内人士意见，经综合评估分析，本着“价值价格比相当”“功能价格比相当”和“稳健性原则”，我们认为本项目商用房价按以下定位较为适宜；营业房一层28000元/㎡，二层12000元/㎡，三层8000/㎡，4-5层5800/㎡，地下车库3600元/㎡,公寓、酒店4800元/㎡。
六、销售收入预测
本项目经估算销售收益如下：
1、商业用房收入：
一层：6000㎡×28000元/㎡=16800万元
二层：6255㎡×12000元/㎡=7506万元
三层：6255㎡×8000 元/㎡=5004万元
四、五层：12510㎡×5800元/㎡=7255.8万元
2、公寓、酒店、写字楼收入：
36894㎡×4800元/㎡=17709万元
3、地下停车库销售收入：
12020㎡×3600元/㎡=4327万元
4、项目销售总收入：［1+2+3］=58602万元
5、税收： 58602万元×11%=6446万元
6、管理及销售费用 ：58602万元×5%=2930万元
7、利润：58602－36545-6446－2930=12681万元
投资收益率＝12681/36545×100%＝34.70%
经项目收益与开发成本对比计算，本项目收益情况较好，且项目建成投入使用后仍有经营收益，故有较强偿还能力。
双方可以对具体事宜和操作方式进行详细洽谈，我公司期待着与贵方的真诚合作!