青岛新机场商务智选酒店商业计划书
一、 项目背景：
明年2021年春天，青岛胶东新机场即将正式转场运营，为了获得更好的租金收益，青岛机场管理有限公司会全面控制临空经济区的发展，各种形态的商业数量进行严格把控。胶东新机场距离市区距离较远，这为区域的相对垄断发展提供了便利。机场总共规划了五家酒店，两家星级酒店由机场集团自己持有，两家精品酒店需要的投资金额较大，我们选择的是性价比最高的商务快捷智选酒店。该项目于青岛胶东国际机场A3地块，与航站楼直线距离2.5公里， 占地面积约1000平方米（1.5亩），地上建筑面积约9187平方米，建筑高度34.2米，地上9层。首层设置大堂、会议室、厨房及餐厅等，其他楼层设客房共158间，客房形式分为大床房和双床房，具体的功能分区面谈。



二、 酒店项目名称：
罗曼蒂克商务智选酒店（Romantic business smart hotel）（暂定）
三、寻求投资金额：
600万元（具体的投资金额的使用方向在双方沟通后详尽说明）
四、 融资方式:
股权融资 （投资人占比30%股份，并且前期获得部分被质押的股份）
五、 具体的人员分工、股权架构、财务管控
本酒店采取三方控股，财务和经营分开相互管控的模式。酒店创始人占股45%，全面负责酒店的创建运营工作，酒店管理人占股25%，全面负责酒店的正常经营管理工作。投资方占股30%，全面负责酒店的财务管理以及财务审计工作。双方在确定合作关系后，在工商注册公司明确各自的股份。在财务管控方面，公司账户实际上是一个共管账户。大股东（创始人）和二股东（投资方）各持有一个密码U盾，相当于一个会计，一个出纳，没有双方的一致同意，资金是出不去的。保障资金的使用安全。
六、 用什么样的方式保障投资人的收益：
① 酒店创始人和管理人将会尽最大诚意和努力实现酒店投资人的利益最大化，不同于其他的投资分红模式，本项目采用本金返还+股权分红的模式，即每个月或者每个季度，根据经营利润状况返还投资人的本金投入，剩余利润再进行分红，综合起来，投资人的回本周期会非常快，投资回报率也相对较高。在最短时间内获取最高的价值回报。酒店创始人和管理人看好的是长期利好，不会只盯着前几年的短期利益。
② 法律上保障投资人的利益不受损失。在酒店投资人的（本金回报+分红回报）未达到初始投资额（600万）之前，酒店创始人和管理人合计70%的股份拿出一半35%质押给酒店投资人，签订相关质押合同并在工商局进行备案。直到（本金回报+分红回报）合计达到初始投资额（600万）之后，双方解除质押合同。实际上就是在前几年，酒店投资人是本项目真正的控制人，这对大股东进行一种制约。我们把风险最大化，假如出现持续性经营很差的状况，酒店投资人无论是转让自己的股份亦或是转让整个酒店，其固定资产就算是折旧后也肯定是有价值的，这样就会尽可能减少投资人的损失，不过回到原点，在客流量如此之大且相对具有垄断区域仍经营很差，是不符合市场逻辑的。旁边投资上亿的星级酒店以及投资数千万的精品酒店都能活下去，我们也一定不会差。
③ 退出机制：我们充分尊重酒店投资人的意愿，无论是转出去或者卖给其他股东我们都可以充分协商。处于获利考虑，我们建议投资人在酒店下一个翻新时间段提前进行布局考虑。
七、 酒店的收益及前景（概述，详细数据面谈呈上）
本项目酒店主要是住宿+餐饮模式，住宿酒店是其核心盈利点，其他的餐饮，商品，公区租赁，门票收入等是次要盈利点。对比现在目前青岛流亭机场，平均日均7万左右人流量，支撑了整个城阳区近三百多家中等商务酒店的发展，使得城阳区成为整个青岛市最为稳定的酒店市场。新机场扩容后辐射整个华东地区，成为北方仅次于北京大兴的国际化大型机场，预计前期达到日均10万后期扩展到30万的人流量。关键是新机场的规划的核心利益点就是过夜过境旅客，无论是南北方向的国内客户，还是东西向的国际客户，都在此周转。所以客源不是问题。从风险管控角度来保守计算：客房收入为180元（平均净房费）*85%出租率（最保守）*365天*158间=882万元，餐饮收入100万元左右，其他收入20元左右，合计年收入1000万左右，扣除当年租金、人工、能源等消耗，按照25%左右的保守净利率核算,年利润保守估计在250万左右，一半125万归还投资人本金，一半分红，投资人合计能分到125万+125万*30%=162.5万，综合回报率为162.5万/600万=27%；假如扣除本金单纯计算分红后回报率第一年为（125万*30%）/(600万-125万)=7.8%，以后每年复式递增。综合分析，酒店投资方在三四年左右收回成本，剩下的都是分红。投资回报率在酒店行业当中属于比较高的回报，在目前快捷酒店平均超过5年回本周期中属于比较快速的。
八、 本项目的最大优势：
① 酒店在本区域具有排他性，其定位在本区域的竞争优势很强。
② 我们有相应的人脉，对于信息的掌控要强一些。目前招商存在信息不对称，投标和选择人并非专业，是一个专业人士进入的好机会！
③ 因为信息不对称，所选择的物业机场已经为其做好很大部分硬装，投资金额相对较少，成本较低，对于其他酒店有竞争优势。
九、 我对于酒店行业的认知：
我和我的合伙人都在青岛做了十几年的酒店，无论是星级酒店还是商旅酒店，亦或是轻资产的酒店式公寓。目前青岛处理新机场的临空经济区和新兴的高新区外，其他地方做酒店的意义价值不太大，市区已经过于饱和了，青岛毕竟是旅游属性很强的城市，淡旺季的差异化很明显，所以对于地段的价值考虑十分重要！酒店属于一种空间资源产品，商务酒店和星级或者精品酒店有着本质的区别，最直接的就是：商务酒店需要考虑的空间就是客人住宿的那个房间，因为商务酒店配套肯定不如星级精品酒店，如何让客户就固定在居住的这个空间内消费产生更多的价值才是商务酒店需要做的收益管理。以稳定经营的酒店为据点，围绕着新机场的巨大人流量肯定有很大的机会。越是有门槛的地方才越有投资价值，谁都可以进的地方一定是恶性竞争的无底洞。酒店行业属于传统行业，但是空间价值的再充分利用还是新兴的市场，尤其是在目前商业地产去存化如此艰难的行业环境下。
创始人有竞标的人脉和信息资源，管理人有成熟的管理经验，投资人有资金的优势，三者强强联合，一定会做出有价值的事情。真诚期待说了算，算了就干的投资人能来青岛进行实地考察，开诚布公，我们会从收益和风险多方面来为投资人考虑，投资圈里的套路很多，我们也经历过，那种靠什么尽调或者商业计划书来做其他事情就没有必要浪费大家时间了。
谦虚谨慎并积极挑战是我们目前的心态，真诚期待能携手志同道合的投资人能共同做好一件事情。
谢谢！