PE潮涌地产商 楼市资金转战股权投资基金-2
|
在凌克看来，与金融分离，是房地产企业继“上市”与“全国化”之后的战略性机遇。“房地产金融不只是企业开拓多元化融资渠道的途径之一，更能直接拉动公司主业开展。”他说。 他估计，2011年金地旗下稳盛投资管理的房地产股权投资基金范围可以到达50亿元钱，并将继续发起美圆基金和钱基金，希望在三年内生长为管理百亿元资产范围的基金管理公司，而将来五年内的目的则是600亿元。 房地产股权投资基金=房地产信托？ 在房地产股权投资基金之外，其实许戈林如今还有另一个选择——投资房地产信托。 3月底，百瑞信托发行了一款“百瑞宝盈113号汇合资金信托方案（建业地产信托基金2号）”产品，数据显现，该信托方案的预期年收益率可到达 12.5%~23.6%，而且上不封顶。该产品主要以新设方式与建业集团共同设立项目公司，或以增资（含股权受让）方式入股建业集团下属项目公司，资金运 用于项目公司开发运营，同股同权享有投资收益。 在许戈林看来，无论从报答还是运营形式上，股权基金都与其差异不大。 举一个例子：2009年复地募集的智盈景业基金是业内较早成立的股权基金，5.5亿的基金同样投入复地在成都的项目，而依据智盈投资的估量，其年收益率也在20%以上。 “两者有什么区别呢？” 许戈林有些疑惑。 “如今国内地产股权基金确实存在主停业务与盈利形式不明晰的问题。”深圳华盛莱蒙投资基金管理有限公司总裁王宁表示，有不少基金的商业形式，本质是以股 权投资的方式来做“过桥贷款”的生意，这更相似于高利贷。即在项目前期基金以股权的方式介入，当项目取得银行借款，或者进入前期销售后，开发商以商定的利 率回购股份。这种形式明显与“同股同权、分享项目增值”的募集口号不分歧。 2011年春节前夕，银监会下发了《关于增强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。其中明白指出，信托公司不得以信托资金发放土地储藏贷款。 “开发商如此热衷房地产股权基金，是不是就为了融资买地？”许戈林担忧地说，“国度如今正大幅紧缩开发商的土地储藏资金，而我们开了一个大口子，这会不会有很大的政策风险？” 开发商的提款机？ 事实上，目前市场上多只房地产基金背后都涌动着开发商的身影。稳盛、稳富投资基金由金地集团设立；华润集团旗下有汉威资本投资基金；中海地产、保利地产也都经过Harmony China房地产基金和信保（天津）股权投资基金早早规划房地产股权基金市场。 “如今，资金不是主要问题，而是我投资这些基金，能否就必需与复地、中海、金地这些开发商捆绑在一同？”许戈林表示，这正是他十分犹疑的中央。在他看来，这不是第三方资金平台，而更像是地产商旗下的一个融资部门。 一位不愿具名的业内人士通知记者，固然法律规则开发商不能既投资开发房地产项目，又担当基金的普通合伙人，但如今国内完整独立的普通合伙人百里挑一，新成立的房地产股权基金大多是开发商下属企业发起。 “募集资金时，投资者经常会听到某基金首先会投资到某开发商旗下的楼盘，然后再投入其他项目。这在国外很少见。”他表示。 据理解，国内也有一些独立于开发商的房地产股权基金，但这些基金的范围通常不大。“很少听说有超越5亿元的基金，大局部都在1亿或者1亿元以下。”该业 内人士表示。这种范围的资金关于一线城市的大型项目而言无疑无济于事。与之对应，这又影响这些股权基金与开发商的议价才能，因而他们通常只能在二线城市活 动。而那些由开发商旗下企业发起的股权基金，由于有开发商的支持，反而更容易获取优质项目。 “我们开端尝试把一些机构变成合伙人。”深圳一位地产股权基金的基金经理向记者表示，他们正在与一些信托公司谈，希望直接把这些信托公司变成本人的有限合伙人（LP），这就能够妥善处理资金范围问题。但这种带有擦边球性质的协作会否遭遇政策风险，如今还不得而知。 “我肯定会投一笔。”许戈林表示，房地产股权投资基金这个行业处于起步阶段，他也想喝一口“头啖汤”。不过他表示，不会全部投入，毕竟这与不动产投资还是不一样。 |
相关阅读：外资PE尝试在华私募新途径：国内募资海外投资 |
| 首页 | 上一页 | 下一页 | 末页 | 当前页：2 [1] [2] |
