企事录：合生创展卖股偿债 死咬利润陷进泥潭-1
合生创展8月28日发布中报，上半年合约销售额58.2亿，仅完成年初定下目标的39%，业绩发布会上，合生将今年的销售目标从150亿下调至120亿元。 而当年的“华南五虎”中，恒大上半年已经超过350亿，富力、雅居乐、碧桂园也维持在百亿以上。 销售不利的直接后果是资金链紧张，再加上债台高筑，致使合生在上半年不得不六次抛售手中的金隅股份，套现16亿元，弥补亏空。在上半年营业利润中，就有四成是来自于卖股收入。无开发资金投入也导致合生今年以来新开工面积严重不足，未来的销售供应堪忧。 合生创展的股价自2007年11月30日达到32港元的峰值以来，近5年一直走势疲软，2012年一直在5元上下波动。自8月28日中报公布至9月5日收盘，一周内合生股价跌幅超过5%。
在推迟了4个月以后，位于北京通州的合生滨江帝景终于要在本周末开盘。开盘价16500-16800元/平米，比5月份时放出的消息——15000元/平米高出千元。 从5月份起就一直对外称“即将开盘”，被15000元的均价吸引，不少客户都早在 5、6月份就在该项目办了VIP卡，并交纳5万块的认购金。 可是，办卡之后，开盘就成了望梅止渴的事。一再推迟被认为是开发商在等一个好的时机——市场回暖之下，定价可以更高。目前，周边的二手房已经比上半年普涨1000～2000元/平米。 这一质疑曾被合生否认，公司称，开盘推迟的原因是更改户型需要向住建委申报，于是原定于8月25日的开盘再一次被推迟。 不过，腾讯财经获得的信息是，更改户型的其实只是本次开盘的596套房源中的200余套三居。至于并未更改户型的两居为何没有先行开盘，合生并没有给出解释。 事实上，项目销售人员也会采取价格随时可能上涨的逻辑来劝说客户交纳“认购金”，一位销售甚至称，同样的户型，上午开盘的持卡客户是一个价，下午散售的又是“另一个价”。 因此，虽然还没取得预售证，合生却已经向办卡的400多组客户收取了每人5万的“认购金”——不过合生的销售人员始终拒绝使用这个词。他们也知道，国家颁布的《城市商品房预售管理办法》明文规定，未取得《商品房预售许可证》是不能进行商品房销售的。 另一个有趣的现象是，上述项目的6号楼总共有四个单元，户型相同，但本次开盘仅开其中两个单元，销售人员称是“为了保证利润率，余下的两个单元以后再卖。” 死磕利润率还是降价出货 利润率——正是这个关键词，使得同期出道的其他地产商一路扶摇直上的时候，合生创展的销售额始终在百亿左右徘徊。为了追求高利润率，合生对价格十分在意，即使在近年来越发紧张的地产调控下，宁愿不卖房子，也不肯低价促销。 腾讯财经获得的一份合生内部文件显示，公司新推楼盘定价报告必须报地区营销中心、地区主管领导、集团营销管理中心及集团领导审批。 "也许老板才是真正的商人，能让所有的智慧都在围绕着一个利字飞转。”曾任朱孟依旗下北京珠江房地产开发有限公司董事长的谢强在离开合生以后的一本自传中，这样写到。 朱孟依对高利润率的渴望曾有一句名言——“向利润极限挑战”。 可是，这一理想却逐渐被现实吞噬。合生创展净利润在2010年达到59亿港元的峰值后，在2011年开始大幅滑坡，当年仅实现利润14.3亿港元。今年上半年，核心净利润仅为8.21亿港元，同比下降18%。 在2012年中报的发布会上，公司董事局副主席张懿表示，由于坚决不会以价换量，公司在年初确定的150亿销售计划难以达成，拟将任务下调到120亿~150亿元之间。 矛盾的是，上半年，合生毛利为22.86亿港币（约合人民币19亿元），毛利率45%，较2011年同期有小幅下滑。公司认为，毛利下滑的主因是期内确认销售的产品，价格较低的产品比重有所增加，导致整体售价出现下降。 数据显示，公司上半年项目平均售价为14989元/平米，同比下降6%。除了广州以外，公司在其他地区的项目平均售价都有所下降。 降价最厉害的位于北京马驹桥的合生世界花园，该地块的楼面价为5300元/平米，加上建安及各种税费成本，销售价应在11000元/平米才基本可以保本。去年年底，该项目却以9980元/平米低价入市，与合生同区域的另一前期项目均价相差近万元。 这样看来，“不会议价换量”的政策在公司内部的分歧并不小。一位熟悉合生的地产业内人士对腾讯财经分析，降与不降，也是合生追求高利润和快速回笼资金的两种经营思路的反映，在一定程度上体现了老板朱孟依和职业经理人的理念分歧。 理念分歧 谢强曾经说过这么一个段子，职业经理人和老板路过井阳岗，店家告诉他们前面有老虎。职业经理人对老板说，我们还是等一下，等人多了一起走，就不怕老虎了。老板悄悄地说，为什么要和别人结伴而行，我们把老虎打死就是自己的了，不能给别人。 |
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