企事录：合生创展卖股偿债 死咬利润陷进泥潭-2

“职业经理人风险意识较强，在下意识里规避风险，尽量低代价达到目标；而老板要挑战风险，习惯把所有利益都装在自己腰包里。”谢强的话一针见血。

正是因为这种差异，2012年3月，在合生待了近18年的薛虎选择了离开。在他之前，已经有三任总裁选择了离职，而且时间点都是在合生业绩不佳的时候。

对外一直宣称走中高端路线的合生，旗下项目主要布局在一线城市，也是其最主要的盈利来源。市场好的时候，一线城市物业发展可以获得较高的回报率，但随着楼市调控政策的步步收紧，合生战略调整的节奏出现了紊乱，追逐高利润率还是降价促销、快速回笼资金，富贵险中求还是控制风险，合生需要一直面对这个两难问题。

不过，老板朱孟依的想法似乎在现实面前有些狼狈。从2004年至今的财报中可以看到，每逢房地产市场调控出现，合生的营业额增幅必会大幅度下降。

“目前，房地产挑控成效已经显现，大部分投资、投机性住房需求逐渐退出，改善和自住型住房需求得到鼓励和支持。”在2012半年报中，合生如此描述对楼市调控政策的判断。虽然措辞官方，但也意味着，拥有绝对控股权的老板朱孟依仍然对后市是持乐观态度。

销售不利致债台高筑

“这几年我们的拿地思路就是以北京、上海、广州为中心，向周边城市发展潜力比较好的二、三线城市进行扩张。”前任行政总裁薛虎称。中报显示，截至2012年上半年，北京、上海、广州的土储在合生全部土地储备总值中的比例高达60%。

但这一战略并不为业界看好。美联物业全国研究中心总监徐枫对腾讯财经分析，合生有时判断过于乐观，又把主要精力集中在高端大盘，产品线和产品区域布局不丰富，这就导致在限购之下，公司业绩受到不小的影响。

“合生向二三线城市的扩展战略分析也不到位。比如公司在华北地区投放了过多的资源，实际上环北京区域配套设备不完善，仅仅还是政府规划的概念，合生进去后就被套牢了，比如位于天津的京津新城。”徐枫续指。

面积达2万多亩、投入资金120多亿的京津新城一度是合生大盘模式的代表作，如今却成为它的滑铁卢，销售极为不畅，被称为亚洲最大的“空城”。腾讯财经获得的内部数据显示，该项目今年上半年，除了5月以外，其他单月的成交金额都仅在百万左右。

销售不利最直接的后果就是资金链紧张，特别是在调控没有明显放松的形势下，资金紧张很可能就是一剂砒霜。

近日，市场有传言称某南方房企准备“清盘”退出房地产市场，这家房企便是合生创展的母公司珠江投资。尽管珠江和合生先后发出声明撇清与此事的关系，但这两家隶属同一位老板的公司，资金链仍然危机重重。

2012年上半年，合生先后在A股市场上总共出售了1.99亿股所持的金隅股份，回笼资金16.9亿元人民币，用于偿还债务和补充运营资金。经过六次减持，合生也退出了金隅股份前十大流通股东的行列。

回笼的16.9亿资金中，有14亿元已经纳入上半年的收益中，也就是说，上半年34.7亿的营业利润中，就有四成是来自于卖股的收入。

评级机构穆迪认为，合生在出售金隅的股份后，截至6月30日的现金余额虽增加至57亿港元，但其上半年的流动性状况仍然疲弱。目前的合约销售水平不足以应付庞大的到期债务，该公司需要把存货出售以取得更多的流动性。

中报显示，截至6月末,合生的银行及财务机构贷款总额为285亿港币(人民币233亿),一年期贷款总额也高达163亿港元(人民币134亿)。

穆迪也建议，为应付将于今年11月到期的3.5亿美元高级无抵押债券，合生创展除了出售金隅的股份外，仍需在其境外账户募集额外资金。

资金链的紧张直接导致了合生上半年新开工面积的锐减。截至6月末，合生的土地储备已经高达3185万平米，仅比去年年底时减少6万平米。且公告没有显示上半年合生在公开市场上有新的土地入账。

同时，也因为拿地不开工，合生旗下包括广州、北京的多个项目曾经被外界质疑囤地。

事实上，合生也一直在试图走港企“多囤地，慢开发”的经营模式。在其官网上有如此论述“合生与香港老牌地产商长江实业的价值深耕精神不谋而合”，控制销售速度，赚取土地升值利润也是李嘉诚长和系的惯用做法。

合生创展副主席张懿曾对这一做法这样阐释，未来地价上涨的幅度远远大于房价，规模扩张必将带来堆积如山的存货和借贷，高周转之下土地储备的重置成本将持续高于企业的利润积累。

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