宋卫平：绿城将往何处走？-2

而与孙宏斌的合作，则被宋卫平形容为可遇而不可求。宋卫平欣赏孙宏斌的真性情，也看到了真性情中的技巧，例如转移话题的能力，但底子上是一个性情中人和“靠谱”的合作伙伴。

和融创的合作模式是，融创与绿城组建上海融创绿城控股有限公司，其中融创出资 33.72亿元，绿城则拿出上海、天津、无锡、苏州、常州共九个项目半数股权的代价注入新的合营公司，双方各占50%的股份。

宋卫平透露说，绿城和融创合作的项目，暂时由孙宏斌说了算。几个项目里，仍旧保留了绿城原来的团队。“如果两三年后，项目管得不好，我再拿回来管。孙这个人是个好人，他听得进去（别人的意见）。”宋卫平说。据了解，拿到项目两个月的时间里，融创已经迅速开展工作，许多环节孙宏斌亲力亲为，效率让宋卫平感到惊讶。

在完成两笔重要的合作后，绿城再次向山东高速（600350.SH）出售了股权。山东高速增资28亿元，参与投资青岛深蓝广场项目，取得60%的股权。据寿柏年透露，此次合作也偿还了一部分信托贷款。

2010年，绿城进行了6次信托融资，融资总规模为31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融、平安、中海、山东国际信托。2011年，绿城通过信托渠道融资的规模更大。2011年年报显示，华宝信托与北京国际信托与绿城合作成立两款信托产品，募集金分别为8.2亿和40亿。除此之外，华融信托、中泰信托也于2011年为绿城发行了信托产品，规模分别为3亿和2.57亿。据此，绿城2011年信托融资至少超过52亿元。

寿柏年回忆说，信托融资规模最多的时候达到100亿。但到今年年底将降到10亿左右。并且，他告诉本报记者，以后信托将不会成为主流的融资方式。“负债率降下来之后，没必要去用那么贵的钱了。”

加上销售有所回暖，绿城的财务状况有所改善。9月5日，穆迪已将绿城中国的公司评级从Caa1上调至B3，其高级无抵押评级从Caa2上调至Caa1。2012年前7个月，绿城签约销售额为260亿元（包括合资企业项目），占其2012年全年400亿元目标的65%。

2012年上半年，绿城在24个城市有93个项目，2012年上半年的预售平均售价为每平方米18744元，同比下跌11.4%。穆迪预计绿城2012年下半年会增加商品房的交付。

宋卫平的忧虑

对于获得的满意度“第一”，宋卫平常常担心会失去，“没有长青的企业。”他拿柯达来举例，影像技术的改变让这家创立于1880年的世界最大的影像产品及相关服务生产和供应商，不得不面临破产的结局。

绿城的第一能坚持几年？“（绿城集团）3万人，我们把每一个工作都做一个标准的定格，每年去做标准的翻新，去做严格的贯彻和督导，更重要的是，像乔布斯讲的右脑时代的同理性，改变世界，以让这个世界更加美好的出发点去做事，是有可能的。”他说。但这背后的艰辛也足以令人忧虑。

还有是关于行业的忧虑。宋卫平看到，目前仍绝大多数房产企业在垂死挣扎中。这次绿城的危机出在他的判断和盲目信任。渡过2008年的难关后，他判断中国的房地产行业应该会有一个比较稳定的发展时期。所以，买了太多太贵的地。但没有哪个城市的管理者在他挥金如土买地时，告诉他会有限购政策。而限购几乎使绿城的产品减少了一半的需求。

宋卫平称，以前看到好的地就想去拿，拿到了以后，建设对城市负责对历史负责的建筑，这样的想法也许“很傻很天真”。但现在，宋卫平不愿去买地了。当前的局面下，他不会再去求大。目前，绿城手里有4008万平方米土地储备，足够支撑公司未来5年的发展，“傻瓜才做大，这种环境不适合做太大。九龙仓的融资成本只有2%，我们的是10%，日本的企业是1%，加上沉重的税费，怎么做大？除非你去医院做手术，把心脏铸成钢铁的。”

他最担心的是，限购不知道要持续多久。他当着众人面自嘲，自己是学历史的，如果说，历史是最好的教科书，你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。“（但拿地之初）怎么算不到会有今天？”宋卫平说。

宋卫平告诉记者，除了现有的房产、医院、足球、教育等产业外，绿城未来3年的关注点，将放在养老产业和农业方面。2007年，绿城在浙江临平蓝庭项目尝试建设了一批颐养公寓。绿城在桐乡乌镇的项目，第三期的600亩左右养老地产项目正处于建筑设计阶段，其中包含100亩的寄宿制学院。

在北京密云，绿城也打算用项目的三分之一，打造一个养老社区。与很多地产商不同，“学院式养老”是绿城选择养老事业的方向。2011年1月，绿城集团成立了绿城颐乐教育投资管理有限公司，目前已在全国开办17个颐乐学院，拥有老年学员超过千人。

现代农业，是绿城尝试进入的一个全新领域。绿城已在宋卫平老家嵊州谈好相关合作，最早会在今年底启动两至三个5000亩左右的农场，主要种植一些特色粮食、经济性作物和观赏性作物。经营模式上，将采取农民入股的方式。

长达5个小时的倾诉即将结束时，宋卫平还不忘发出乌托邦色彩的吁求，“请求我们站在一个理性的角度，为中国城市的品质和健康的运营着想。把一个地方变成一个城市并不难，变成一个有品质的城市就很难。这需要我们的社会、政府、企业、所有人士形成一个良性的共识。我们完全有机制和可能，一个和谐社会是完全能够做到的。”

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